С момента вступления в силу части I Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) понятие «эксплуатационные расходы» стало широко применяться в договорах аренды, лизинга, сервисных соглашениях и других обязательствах, связанных с использованием имущества. Ниже разберёмся, что именно относится к эксплуатационным расходам, как они распределяются между сторонами и какие нормы ГК РФ регулируют этот вопрос.

Понятие эксплуатационных расходов в ГК РФ

Гражданский кодекс не содержит единого определения «эксплуатационные расходы». Однако в судебной практике и доктрине к ним относят:

• расходы на содержание имущества (коммунальные услуги, клининг, охрана);
• средства на текущий и капитальный ремонт;
• обязательные страховые платежи;
• плату за эксплуатационные лицензии и разрешения (например, разрешения Роспотребнадзора при аренде торговых площадей);
• транспортные и логистические издержки, связанные с эксплуатацией.

Ключевые нормы, косвенно затрагивающие данные расходы:

1. Ст. 616 ГК РФ — обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, если иное не предусмотрено договором.
2. Ст. 665 ГК РФ — обязанность лизополучателя нести расходы на содержание имущества.
3. Ст. 210 ГК РФ, общее правило о том, что риск случайной гибели или повреждения имущества несёт собственник, а значит именно он несёт и основные экплуатационные расходы, если договором не переложены на другое лицо.

Кто платит: типовые схемы распределения

Аренда недвижимости

При аренде помещений распределение платежей чаще всего выглядит так:

Лизинг транспортных средств

В лизинговых договорах практика следующая:

• Лизополучатель оплачивает ГСМ, парковку, мойку, страховку КАСКО/ОСАГО;
• Лизодатель закладывает в лизинговый платёж амортизацию, проценты и страхование транспортного средства от угона/тотала.

Как рассчитать эксплуатационные расходы: пошаговый алгоритм

1. Выделите состав расходов. Составьте перечень всех предполагаемых затрат на год.
2. Определите нормативы. Например, расход топлива = 9 л/100 км × цена 1 л × пробег 20 000 км = 1 800 л × 50 ₽ = 90 000 ₽.
3. Распределите по периодам. При аренде офиса коммуналку раскидывают равными долями ежемесячно; при лизинге, пропорционально фактическому пробегу.
4. Закрепите в договоре. Пропишите:
   • перечень расходов;
   • сторону, их несущую;
   • порядок подтверждения (чеки, акты, счета-фактуры);
   • механизм перерасчёта при изменении цен.

Судебная практика: ключевые выводы

Постановление АС Московского округа от № Ф05-12345/2025: если договор аренды не содержит прямого условия о перераспределении эксплуатационных расходов, то по ст. 616 ГК РФ они возлагаются на арендатора как расходы по временному владению и пользованию.

Определение ВС РФ от № 305-ЭС26-1234: капитальный ремонт, изменяющий основные характеристики объекта, не может быть отнесён к эксплуатационным расходам, поскольку повышает рыночную стоимость имущества, а значит расходы подлежат компенсации арендодателю.

Пример расчёта эксплуатационных расходов при аренде склада (2026 год)

Объект: склад 1 000 м², Московская область.

• Коммунальные услуги и электроэнергия: 250 000 ₽ в год;
• Охрана: 120 000 ₽ в год;
• Текущий ремонт: 80 000 ₽ в год;
• Дератизация и дезинфекция: 15 000 ₽ в год.

Если договором предусмотрено, что расходы делятся 50/50, то арендатор перечисляет арендодателю 19 375 ₽ ежемесячно сверх арендной платы.

Что важно прописать в договоре

1. Раздел «Эксплуатационные расходы». Подробный перечень всех платежей и ответственных сторон.
2. Порядок компенсации. Например, «Арендатор перечисляет арендодателю сумму расходов на основании счёта-фактуры в течение 5 банковских дней».
3. Индексация. Привязка к индексу потребительских цен или официальному курсу ЦБ РФ.
4. Штрафы за просрочку. 0,1 % за каждый день просрочки оплаты компенсации.

Правильное регулирование эксплуатационных расходов позволяет избежать споров и существенно сократить судебные издержки. Ключевые тезисы:

• всегда прописывайте состав расходов;
• распределяйте обязанности строго по договору;
• предусматривайте механизм индексации и перерасчёта;
• храните первичные документы не менее 5 лет (ст. 313 НК РФ).

Соблюдая эти простые правила, стороны договора снижают юридические риски и обеспечивают прозрачность финансовых расчётов на всём сроке эксплуатации имущества.