04 июля 2026 г.
На практике нередки ситуации, когда после окончания срока действия договора аренды арендатор продолжает фактически пользоватся помещением, земельным участком или другим имуществом, а арендодатель никак не реагирует. Какие последствия это влечёт и как правильно продлить или прекратить арендные отношения? Разбираемся на основании норм статьи 621 ГК РФ и актуальной судебной практики.
Основное правило: автоматическое возобновление договора
Пункт 2 статьи 621 ГК РФ прямо устанавливает: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не заявил возражений в течение разумного срока, договор считаеться возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.
Что это означает на практике:
- Условия договора (арендная плата, ответственность сторон, порядок расторжения и т. д.) остаются прежними.
- Новый договор фиктивно заключается «автоматически» и не требует государственной регистрации в Росреестре, если речь идёт о сроке менее года (например, 11 месяцев).
- Любая из сторон может расторгнуть такой «бессрочный» договор, предварительно уведомив другую сторону за три месяца (абз. 4 п; 2 ст. 621 ГК РФ).
Какой срок считается «разумным» для заявления возражений?
Закон прямо не определяет количество дней, но суды, опираясь на постановления Пленума Верховного Суда РФ, ориентируются на 1–2 месяца. Если арендодатель молчит более двух месяцев, презюмируется, что он согласен на продолжение аренды.
Как прекратить «автоматический» договор
- Направить письменное уведомление об отказе от дальнейшей аренды. Форма – любая, но лучше заказное письмо с уведомлением.
- Установить срок выселения. Как правило, 30 дней после получения уведомления считается разумным.
- Если арендатор добровольно не освобождает объект, подать иск о выселении и взыскании неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) за весь период после уведомления.
Можно ли взыскать доходы за период самовольного пользования?
Нет, если иное не предусмотрено самим договором (см. позицию «Атлант-право» и обзоры ВС РФ). После автоматического возобновления договора арендатор легально пользуется имуществом. Доходы подлежат взысканию только в случае:
- установления судом факта самовольного занятия (арендодатель уведомил о возражении вовремя);
- наличия в договоре штрафных санкций за просрочку возврата имущества.
Как правильно продлить договор без риска «неопределённого срока»
Вариант 1: заключить новый договор до окончания старого
Стороны подписывают дополнительное соглашение или новый договор на 11 месяцев до даты окончания текущего. В этом случае автоматическое возобновление не наступает, а новый договор также не требует регистрации в ЕГРН, поскольку срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Вариант 2: применить преимущественное право арендатора
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнивший обязательства, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Чтобы воспользоваться этим правом, арендатор должен в письменной форме заявить о желании продлить договор не позднее чем за 30 дней до окончания срока. Арендодатель обязан либо продлить договор, либо в течение 30 дней предложить заключить его на иных условиях.
Судебная практика: ключевые выводы Верховного Суда РФ
- Определение ВС РФ от : если арендодатель направил арендатору проект договора на новый срок, но не получил подписанный экземпляр обратно, это не препятствует автоматическому возобновлению на неопределённый срок при фактическом продолжении пользования и отсутствии возражений.
- Пленум ВС РФ № 25 от : односторонний отказ арендодателя от договора, возобновлённого на неопределённый срок, возможен только с соблюдением трёхмесячного предупреждения.
Чек-лист для арендодателя
- За 60–30 дней до окончания срока определитесь: продлевать договор или нет.
- Если не продлеваете, направьте письменное возражение и потребуйте освободить объект.
- Если продлеваете, заключите новый договор или доп. соглашение до последнего дня текущего договора.
- Храните всю переписку: она станет доказательством в суде.
Молчаливое продление действует как «тихая» сделка: пока стороны ничего не предпринимают, договор продолжается на неопределённый срок на прежних условиях. Чтобы избежать неопределённости и рисков потери контроля над объектом, лучше заранее прописать в договоре порядок продления и следить за сроками.
Информация актуальна по состоянию на 04 июля 2026 г.