Актуально на г․
Что такое «естественный износ» и почему это важно
Практически каждая арендная история заканчивается спором: «Кто должен оплатить ремонт?»․
Ответ кроется в понятии естественный (нормальный) износ‚ которое в Гражданском кодексе РФ упоминается в ст․ 622‚ но прямого определения не содержит․
Краткое определение;
Естественный износ — это естественное ухудшение состояния имущества в процессе его обычной эксплуатации‚ не связанное с виной арендатора․
Ключевая норма: статья 622 ГК РФ (ред․ 2025)
Статья 622 ГК РФ ч․ 1:
«При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии‚ в котором он его получил‚ с учетом нормального износа или в состоянии‚ обусловленном договором»․
Что включает в себя нормальный износ (по судебной практике 2023–2025)
- Потускнение краски и обоев;
- Потемнение паркета или линолеума;
- Следы мебели на полу;
- Незначительное затухание ламп;
- Износ сантехнических прокладок․
Что НЕ считается нормальным износом
- Разбитые стеклопакеты;
- Дыры в двери или стене;
- Затопление соседей по вине арендатора;
- Отсутствующая бытовая техника‚ если она была в момент вселения․
Акт приема-передачи: как защитить свои интересы
Важно: без подписанного акта приема-передачи доказать «нормальность» износа почти невозможно․
В акте рекомендовано фиксировать:
- Фото/видеосъёмка всех помещений и инвентаря;
- Описание состояния стен‚ полов‚ потолков‚ сантехники;
- Дату последнего косметического ремонта;
- Подписи обеих сторон и 2 свидетелей․
Совет: используйте готовый шаблон акта КонсультантПлюс «Акт приема-передачи помещения с учетом нормального износа (форма КП-012/2025)»․
Кто платит: арендатор или арендодатель?
| Вид расходов | Кто несёт затраты | Основание |
|---|---|---|
| Текущий (косметический) ремонт по факту нормального износа | Арендодатель | Ст․ 622 ГК РФ + п․ 2 Постановления Пленума ВС РФ № 24 от |
| Ремонт вследствие небрежного обращения арендатора | Арендатор | Ст․ 1064‚ 393 ГК РФ (обязанность возместить вред) |
| Капитальный ремонт (замена инженерных систем) | Арендодатель | Ст․ 616 ГК РФ (если иное не оговорено договором) |
Формула расчета нормального износа (упрощённая)
В судебных экспертизах применяется формула:
И = (Ф × П × К) / (Н × 100)‚ где:
- И — сумма износа;
- Ф — первоначальная стоимость объекта;
- П — период эксплуатации (лет);
- К — коэффициент интенсивности (обычно 1‚0–1‚3);
- Н — нормативный срок службы (лет)․
Пример: линолеум стоимостью 15 000 ₽‚ срок службы 10 лет‚ эксплуатировался 2 года․
И = (15 000 × 2 × 1‚0) / (10 × 100) = 3 000 ₽, именно эту сумму нельзя взыскать с арендатора‚ если повреждение вызвано нормальным износом․
Алгоритм действий при возврате помещения
- За 10–14 дней до выселения направьте арендодателю письменное уведомление о дате возврата․
- Составьте двусторонний акт приема-передачи‚ зафиксировав все дефекты․
- Если споров быть не может — подписывайте акт и распечатывайте по 2 экземплярам․
- При разногласиях — попросите независимую экспертизу‚ разделив расходы поровну до получения заключения․
- Если арендодатель отказывается возвращать залог под предлогом «износа» — обращайтесь в суд с иском о взыскании залога и неустойки․
Новые тренды 2025 года
1․ Цифровые акты․ В 2025 г․ в пилотном режиме в Москве и Санкт-Петербурге запущена система электронных актов через Госуслуги․
2․ Список «обязательных» нормальных износов․ Росреестр планирует утвердить перечень дефектов‚ которые перестанут быть предметом споров․
Помните: наличие в договоре аренды формулировки «арендатор обязан вернуть помещение в первозданном виде» не отменяет ст․ 622 ГК РФ․
Всё‚ что связано с естественным износом‚ оплачивает арендодатель․
Забудьте о «страховом депозите на случай ремонта», если дефект признан нормальным износом‚ удерживать деньги незаконно․
Статья подготовлена на основе судебной практики 2023–2025 гг․ и материалов КонсультантПлюс․
Перед применением рекомендуется получить индивидуальную юридическую консультацию․