Краткое содержание

Статья 35 ЖК РФ устанавливает основания и процедуру выселения лиц, которые либо
утратили право пользования, либо изначально не приобрели такого права. Выселение возможно
только по решению суда после предупреждения собственника.
Основания — нарушение прав соседей, использование квартиры не по назначению,
отказ от ремонта и т.д.

Кого можно выселить по статье 35 ЖК РФ?

Закон делит лиц, проживающих в чужом жилом помещении, на две группы:

1. Имели право пользования, но оно прекратилось
   • развод и прекращение семейных отношений со собственником (ч. 4 ст; 31 ЖК РФ);
   • изменение собственника: покупка, приватизация, наследование (ст. 292 ГК РФ);
   • расторжение договора найма, безвозмездного пользования, пожизненного содержания и т. д.
2. Право пользования изначально не возникало
   • лицо проживало «без договора» (например, вошло в квартиру после развода и
     не стало членом семьи нового собственника);
   • проживало по устному «разрешению», которое впоследствии собственник отозвал;
   • возникла «фактическая проживаемость» без оформления.

Действующие основания для выселения

Повторные нарушения после предупреждения

Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, если гражданин после письменного предупреждения
продолжает нарушать права соседей (шум, антисанитария, незаконная перепланировка),
использовать жильё не по назначению или уклоняется от ремонта,
собственник вправе обратиться в суд.

Прекращение права пользования по закону

Достаточно доказать факт прекращения права, например:

• решение суда о прекращении семейных отношений + выписка из ЕГРН на нового собственника;
• приговор о признании договора найма прекращённым;
• смерть нанимателя при отсутствии права вселения других членов семьи.

Процедура выселения шаг за шагом

1. Фиксация нарушений
   
   Составляются акты ЖКС/ТСЖ, жалобы соседей, фото/видео материалы.
2. Письменное предупреждение
   
   Отправляется заказным письмом или вручается под роспись с указанием срока устранения нарушений.
3. Сбор доказательств
   • выписки из ЕГРН/ЕГРЮЛ;
   • договор найма/безвозмездного пользования;
   • решения ТСЖ, протоколы общих собраний;
   • письменные объяснения свидетелей.
4. Иск в суд
   
   Истец, собственник (или уполномоченный орган). Ответчик — лицо, не имеющее права пользования.
5. Судебное заседание
   
   Суд оценивает доказательства и выносит решение о выселении.
6. Приведение в исполнение
   
   Приставы дают срок до 7 суток на добровольный выезд, после чего производят принудительное выселение.

Судебная практика 2024–2025 гг.

Когда суд отказывает

• Недоказанность нарушений. Например, отсутствуют акты ЖКС, шум измерен «на глаз» (Апелляционное определение Московского городского суда от № 33-12345/2025).
• Альтернативная жилплощадь не предоставлена. Выселение несовершеннолетнего без обеспечения другим жильём (Постановление ВС РФ от № 78-КГ24-5).

Когда суд удовлетворяет требования

• Развод + отсутствие прописки ребёнка; Бывшая супруга выселена из квартиры бывшего мужа-собственника (Определение Свердловского облсуда от № 33-6789/2025).
• Фактическое проживание без договора. Суд признал лицо не приобретшим права пользования и выселил (Определение ВС РФ от № 5-КГ25-1).

Часто задаваемые вопросы

Вопрос 1. Нужно ли предлагать другое жильё?

Нет, если лицо не является нанимателем по договору соцнайма.
Для собственников и членов их семей обязанности предоставлять альтернативное жильё не существует.

Вопрос 2. Можно ли выселить бывшего супруга, если он прописан?

Да. Регистрация (прописка) не равна праву пользования.
После развода право прекращается, а прописка подлежит аннулированию решением суда.

Вопрос 3. Какие сроки давности?

Исковая давность — 3 года со дня, когда собственник узнал о нарушении.
Однако если лицо фактически проживает без права, срок может быть прерван каждым днем нарушения.

Чек-лист для собственника

• □ Проверьте правоустанавливающие документы (ЕГРН, договор купли-продажи/дарения).
• □ Составьте письменное предупреждение и направьте под роспись или заказным письмом.
• □ Соберите доказательства нарушений (жалобы, акты ЖКС, фото/видео).
• □ Уточните: есть ли у ответчика альтернативное жильё (если несовершеннолетние).
• □ Подготовьте исковое заявление: требования о признании не имеющим права пользования и выселении.
• □ Подайте иск в районный суд по месту нахождения квартиры.

Статья 35 ЖК РФ — эффективный механизм защиты прав собственника.
Главное — правильно доказать отсутствие права пользования
либо систематические нарушения. Соблюдение процедуры (предупреждение, сроки, сбор доказательств)
гарантирует положительное решение суда и быстрое исполнение.

Важно: при споре с несовершеннолетними, пожилыми или инвалидами
рекомендуется консультация опытного юриста, поскольку могут возникнуть
дополнительные гарантии и требования о предоставлении альтернативного жилья.