Что такое «неотъемлемые улучшения» по российскому праву
Неотъемлемые улучшения, это результат капитальных вложений арендатора в арендованное имущество, которые нельзя отделить от этого имущества без нанесения ему ущерба. Проще говоря, это всё то, что прочно связано с зданием, помещением или другим объектом и не может быть изъято без разрушения.
До последних поправок под действие понятия «неотъемлемые улучшения» попадали:
- перепланировка и перегородки из гипсокартона;
- встроенная мебель, сантехника, двери;
- инженерные системы (отопление, вентиляция, электрика);
- пандусы, лифты, после 2025 г., даже солнечные панели на крыше.
Ключевая норма: статья 623 ГК РФ (действующая редакция на )
Статья 623 ГК РФ последний раз была изменена Федеральным законом от N 315-ФЗ. В новой редакции:
Согласование с арендодателем
Начиная с 2026 г. арендатор обязан получить письменное согласие арендодателя до начала любых улучшений, если договором не предусмотрено иное. Иначе арендодатель вправе:
- потребовать вернуть имущество в прежнем состоянии за свой счёт;
- удерживать стоимость «восстановительных работ» из залога или депозита.
Компенсация арендатору
При наличии согласия арендодателя или при безусловном праве на улучшения (п. 2 ст. 623) арендатор имеет право на:
- Возмещение фактически понесённых расходов, если иное не оговорено в договоре.
- Зачёт расходов в счёт арендной платы.
- Выкуп улучшений по согласованной стоимости при расторжении договора.
Новое: «экологические» и «энергоэффективные» улучшения
С Постановление Правительства РФ № 341 ввело перечень обязательных улучшений для объектов капитального строительства площадью свыше 1 000 м². К ним относяться:
- установка систем учёта тепловой энергии;
- утепление фасадов до класса энергоэффективности «А»;
- монтаж зарядных станций для электромобилей (минимум 5 % парковочных мест).
Важно! Если арендатор выполняет такие улучшения, расходы подлежат компенсации арендодателем в любом случае, даже при отсутствии прямого согласия, но в пределах экономического эффекта, подтверждённого энергетическим паспортом.
Алгоритм действий арендатора в 2026 году
- Проверьте договор. Уточните, есть ли пункт о праве/запрете на улучшения и порядке компенсации.
- Согласуйте письменно все работы: составьте техзадание, смету и письмо-уведомление. Ответ арендодателя должен быть получен в течение 10 рабочих дней (ст. 623 п. 7).
- Документируйте расходы:
- договоры подряда и акты КС-2/КС-3;
- чеки и платёжные поручения;
- фото «до и после» с привязкой координат (для судебной практики).
- Составьте акт приёма-передачи улучшений при окончании аренды. Без акта вернуть деньги будет сложнее.
Судебная практика на 2026 год
Верховный Суд РФ в Обзоре № 2 (апрель 2026) подтвердил:
- если улучшения признаны неотъемлемыми, но договором не оговорён порядок компенсации, применяется п. 3 ст. 623 ГК РФ — возмещение по фактическим расходам;
- арендодатель не может требовать демонтажа улучшений, если они не ухудшают технические характеристики объекта;
- срок исковой давности по спорам о компенсации — 3 года с момента окончания аренды (ст. 200 ГК РФ).
Чтобы не потерять свои деньги:
- Всегда фиксируйте согласие арендодателя в письменной форме.
- Делайте улучшения, которые действительно повысят стоимость объекта: капитальные, а не косметические.
- Подготовьте полный пакет документов: договор аренды, соглашение об улучшениях, акты и платежки.
- Не затягивайте с требованием компенсации: подайте претензию в течение 30 дней после возврата имущества.
Помните: с 2026 г. закон стал более лоялен к арендаторам-энергоаудиторам, но жестче к тем, кто действует без согласования. Всегда проверяйте актуальную редакцию Гражданского кодекса РФ и последние постановления Правительства.
Статья подготовлена на основе действующей редакции ГК РФ (включая изменения от и ПП № 341 от ).