Краткое содержание: в статье разберёмся‚ что представляет собой общая собственность на квартиру или дом по Гражданскому кодексу РФ‚ каковы права и обязанности участников долевой/совместной собственности‚ порядок распоряжения жилым помещением и особенности выморочного имущества.
Что такое общая собственность на жилое помещение?
Общая собственность на жилое помещение — это правовой режим‚ при котором имущество (квартира‚ частный дом или их доли) принадлежит двум и более лицам одновременно. По ст. 244 ГК РФ выделяют два вида:
- Долевая собственность — у каждого собственника есть конкретная доля (например‚ ½‚ ⅓‚ 34/100).
- Совместная собственность, доли не определены и не выделяются (типично для супругов).
Права и обязанности участников
Долевая собственность
Каждый участник может:
- без чужого согласия владеть и пользоваться всей квартирой‚ если это не нарушает права других;
- распоряжаться своей долей (продать‚ подарить‚ завещать) без согласия остальных;
- иметь при продаже доли преимущественное право покупки у других долевиков (ст. 250 ГК РФ).
Важно! Продажа доли постороннему лицу возможна только после письменного уведомления остальных участников.
Совместная собственность
Ч. 1 ст. 253 ГК РФ: распоряжение жилым помещением (продажа‚ обмен‚ залог) возможно лишь при согласии всех участников. Исключение — бытовые сделки.
Необходимое согласие и запреты
С 11 сентября 2025 года
Вступает в силу новое положение: собственник жилого помещения не вправе совершать действия‚ влекущие невозможность использования имущества по назначению без согласия остальных участников общей собственности. Это касается перепланировок‚ перевода помещения в нежилой фонд‚ долгосрочной сдачи в аренду и пр.
Выморочное жилое имущество
С 7 ноября 2025 года действует уточнённая редакция:
«Выморочное имущество в виде расположенного на территории Российской Федерации жилого помещения …» переходит в собственность Российской Федерации‚ если:
- отсутствуют наследники по завещанию и по закону;
- наследники отказались от наследства;
- наследство признано ничтожным.
Федеральный орган управления (Росимущество) учреждает особый реестр таких объектов‚ после чего имущество может быть передано в муниципальную собственность или продано на торгах.
Практические советы
- При покупке доли требуйте нотариально удостоверенное уведомление остальных собственников.
- Заверяйте любые крупные сделки нотариально, это защитит от оспаривания.
- Для раздела совместной собственности обращайтесь в суд или оформляйте соглашение у нотариуса.
- Если жильё выморочное — муниципалитет обязан опубликовать информацию в ЕГРН и официальных СМИ.
Общая собственность на жилое помещение — это сложный правовой режим‚ требующий соблюдения форм согласия и уведомлений. С учётом новых изменений 2025 года участники долевой/совместной собственности получили дополнительные гарантии‚ а государство ужесточило контроль за выморочным имуществом.