В 2026 году ключевые правила проведения общего собрания членов товарищества собственников недвижимости (ТСН) по-прежнему регулируются Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ и Федеральным законом № 255-ФЗ. Каждое нарушение может привести к признанию решения ничтожным или оспоримым, а само товарищество — к предписанию, штрафам или даже ликвидации. Ниже — единая, актуальная памятка для председателя, членов правления и обычных собственников.

Что такое ТСН и как оно связано с общим собранием

ТСН (товарищество собственников недвижимости) создаётся для совместного управления многоквартирным домом или иным имуществом. Высший орган управления — общее собрание членов ТСН. Именно оно:

• утверждает и изменяет устав;
• избирает председателя, правление и ревизионную комиссию;
• определяет размер взносов, тарифов и сроки их уплаты;
• одобряет сделки, превышающие 10 % годового бюджета ТСН (ст. 18 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ).

Устав ТСН: обязательные пункты и «красные флаги»

Что должно быть в уставе

1. Полное наименование, адрес и цели создания ТСН.
2. Порядок вступления и выхода из товарищества.
3. Права и обязанности членов.
4. Источники формирования имущества и взносов.
5. Срок полномочий правления, не более 2 лет (ст. 145 ЖК РФ).
6. Кворум и принятие решений: как очно, так и заочно (ст. 44.1 ЖК РФ).
7. Порядок созыва и оформления общего собрания.

Какие положения недействительны

• Срок правления более 2 лет.
• Отказ от обязательного ежегодного отчёта ревизионной комиссии.
• Увеличение кворума сверх норм ЖК РФ (>50 % голосов от общего числа).
• Передача полномочий общего собрания одному лицу (председателю).

Последствия: любой член ТСН может обжаловать такой устав в суде, а Росреестр может отказать в регистрации изменений или внести предписание к устранению нарушений.

Подготовка и проведение общего собрания: пошагово

Шаг 1 — Повестка и уведомление

Не позднее чем за 10 дней до даты собрания (ст. 146 ЖК РФ) разослать уведомления:

• на бумаге — под личную роспись или заказным письмом;
• электронно, на e-mail, указанный в ЕГРЮЛ/ЕГРН и в заявлении члена ТСН;
• через ГИС ЖКХ, «Госуслуги» или личный кабинет управляющей компании.

Шаг 2, Форма проведения

Разрешены три формы (ст. 44.1 ЖК РФ):

1. Очная — собрание в помещении.
2. Заочная — опросные листы, почта, электронное голосование.
3. Очно-заочная — комбинация первых двух.

Шаг 3 — Документы на входе

• Доверенность — нотариальная или удостоверенная по месту работы/учёбы/лечения (ст. 185.1 ГК РФ).
• Лист регистрации участников с указанием доли (1 кв. м = 1 голос).
• Электронная подпись — для дистанционного голосования (ФЗ № 63-ФЗ).

Шаг 4 — Кворум и голосование

Кворум — более 50 % голосов от общего числа. Для каждого вопопроса:

• Простое большинство присутствующих — обычные решения (ремонт, услуги).
• 2/3 голосов, изменение устава, смена председателя, крупные сделки.

Шаг 5 — Протокол и передача решений

В течение 5 рабочих дней после подведения итогов:

1. Издать протокол общего собрания (образец утверждается правлением).
2. Отправить оригиналы протокола и решений в:
   • управляющую организацию или правление ТСН;
   • орган жилищного надзора (при необходимости).
3. Разместить в ГИС ЖКХ и на сайте ТСН (если есть).

Как оспорить решение общего собрания ТСН

Основания для оспаривания (ст. 181.4-181.5 ГК РФ)

• Существенные нарушения процедуры: неверная повестка, нарушен кворум, нет подписей.
• Отсутствие полномочий у представителя: просроченная доверенность, подделка.
• Нарушение запрета закона и публичных интересов: рост тарифов без обоснования, отказ от обязательных работ ЖКХ.

Процесс в суде

Срок подачи иска — 6 месяцев с момента, когда вступивший в права новый собственник узнал о нарушении (ст. 181.4 ГК РФ). Иск подаётся в районный суд по месту нахождения ТСН. Требование: признать решение ничтожным или оспоримым, обязать провести новое собрание.

Чек-лист председателя ТСН на 2026 год

1. Убедитесь, что устав зарегистрирован в ИФНС и не содержит запрещённых положений.
2. Уведомления рассылайте минимум за 10 дней всеми доступными способами.
3. Каждый год проводите отчётно-выборное собрание: избираем председателя и правление на 2 года.
4. Используйте электронное голосование через ГИС ЖКХ или аккредитованные платформы (СберКвартал, ДомКлик и др.).
5. Ведите журнал регистрации решений и храните 5 лет (п. 8 Постановления Правительства № 1498/2020).
6. Если численность членов >250 — назначайте ревизора или аудитора.

Ответственность за нарушения: от предписания до ликвидации

Грамотное общее собрание членов ТСН — это не просто формальность, а основа юридической безопасности всего дома. Соблюдайте сроки, кворумы и формы голосования, своевременно обновляйте устав, и тогда ваше товарищество будет защищено от штрафов, судебных споров и риска ликвидации.

Если остались вопросы — обратитесь к профильному юристу или в жилищную инспекцию вашего региона.