Дата публикации:
Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — современная организационно-правовая форма некоммерческой организации, введённая в Гражданский кодекс РФ с 1 сентября 2014 года (Федеральный закон № 99-ФЗ от ). За 12 лет своего существования ТСН стало основным способом объединения собственников не только квартир, но и офисов, гаражей, дач, садов и прочих объектов недвижимости.
Что такое ТСН по ГК РФ: правовое определение и отличия
Правовая база
- ГК РФ, ст. 123.12–123.14 — основные положения о ТСН.
- ГК РФ, ст. 291 — товарищество собственников жилья (ТСЖ) сохраняется как один из видов ТСН.
- ФЗ «О внесении изменений в ГК РФ» № 99-ФЗ от — привёл в действие главу 9.1 ГК РФ.
Отличия ТСН от ТСЖ и СНТ
| Параметр | ТСН | ТСЖ (вид ТСН) | СНТ (старое) |
|---|---|---|---|
| Объект объединения | Любая недвижимость | Только помещения в многоквартирном доме | Садовые участки |
| Организационная форма | Некоммерческая | Некоммерческая | Некоммерческая |
| ГК РФ | ст. 123.12–123.14 | ст. 291 | Устарело (действует до добровольной перерегистрации) |
| Наименование | «ТСН» или «ТСЖ» | «ТСЖ» | «СНТ» (в старой форме) |
*Согласно письму ФНС № СА-2-14/752 от , при регистрации ТСЖ указывается «товарищество собственников жилья», а в уставе прописывается, что ТСЖ является одним из видов ТСН.
Цели создания ТСН
- Комплексное содержание общего имущества (лифты, кровля, подъезды).
- Управление эксплуатацией дома или коттеджного посёлка.
- Выбор управляющей организации и контроль за её работой.
- Формирование фонда капитального ремонта и иных целевых фондов.
- Защита прав и интересов собственников перед государственными органами и третьими лицами.
Права и обязанности участников ТСН
Права собственника
- Голосовать на общем собрании (пропорционально доле в праве общей собственности).
- Быть избранным в правление или ревизионную комиссию ТСН.
- Получать информацию о финансовой деятельности и сметах расходов.
- Обжаловать решения общего собрания в суде в течение 3 месяцев.
Обязанности собственника
- Ежемесячно вносить взносы на содержание и ремонт общего имущества.
- Соблюдать устав и решения общего собрания.
- Не препятствовать доступу представителей ТСН к инженерным системам.
- Возмещать убытки, причинённые общему имуществу по своей вине.
Пошаговая инструкция по созданию ТСН в 2026 году (по ГК РФ)
Шаг 1. Инициативная группа
Создайте инициативную группу из не менее 5 собственников. Подготовьте проект устава и перечень помещений, которые будут входить в ТСН.
Шаг 2. Созыв первого общего собрания
Извещение размещается не позднее чем за 10 дней до собрания (в т.ч. через Госуслуги, доски объявлений, почта). На собрании необходимо присутствие собственников, владеющих более 50 % общей площади.
Шаг 3. Принятие решения
На собрании утверждаются:
- устав ТСН;
- состав правления и ревизионной комиссии;
- размер взносов и смета на первый год;
- название (можно «ТСН» или «ТСЖ» при создании именно жилищного товарищества).
Шаг 4. Подготовка пакета документов в ИФНС
| Документ | Количество экземпляров |
|---|---|
| Заявление о регистрации (форма Р11001) | 1 |
| Устав (в 2 экз.) + электронная подпись | 2 |
| Протокол общего собрания | 1 |
| Сведения о руководителе (паспорт, ИНН, СНИЛС) | 1 |
| Квитанция об оплате госпошлины 4 000 ₽ | 1 |
Шаг 5. Регистрация в ИФНС
Подайте документы через электронную подпись на портале gosuslugi.ru или лично в МФЦ. Срок регистрации — 3 рабочих дня. Получите выписку ЕГРЮЛ и откройте расчётный счёт.
Шаг 6. Постановка на учёт в налоговой и фондах
- В течение 7 дней сообщите в ФНС об открытии расчётного счёта.
- Зарегистрируйтесь в ПФР и ФСС.
- Подайте уведомление в Роспотребнадзор и Ростехнадзор (при необходимости).
Органы управления ТСН
- Общее собрание собственников — высший орган.
- Правление (3–7 человек) — исполнительный орган, готовит годовой отчёт, заключает договоры, нанимает управляющую организацию.
- Ревизионная комиссия (1–3 человека) — контроль за финансами.
- Председатель правления — подписывает платёжные поручения и договоры.
Бухгалтерия и отчётность ТСН
ТСН ведёт упрощённую бухгалтерию (в большинстве случаев применяется УСН «доходы минус расходы» 15 %). Каждый год до 31 марта правление обязано:
- опубликовать годовой финансовый отчёт;
- предоставить отчёт на общем собрании;
- сдать декларацию в ИФНС.
Распространённые ошибки при создании ТСН
- Неверное наименование. Нельзя писать просто «СНТ» для садового участка — только «ТСН «Садовое».
- Недостаточный кворум. При первом собрании нужно ≥ 50 % голосов от общей площади.
- Отсутствие электронной подписи у председателя. С 2025 года ФНС не принимает бумажные формы Р11001.
- Неучтённые земельные участки. Если в ТСН входят дома и земли, указываются кадастровые номера всех объектов.
Судебная практика 2025–2026
Прецедент: Верховный суд РФ (определение № 309-ЭС25-13781 от ) подтвердил, что собственник, не участвовавший в собрании, но не обжаловавший решение в трёхмесячный срок, утратил право оспаривать устав ТСН.
Чек-лист: что проверить перед подачей в ИФНС
- ✔ Собрано ≥ 50 % голосов.
- ✔ Устав подписан всеми участниками собрания.
- ✔ Председатель имеет электронную подпись.
- ✔ Оплачена госпошлина 4 000 ₽.
- ✔ Все собственники указаны в протоколе с долей площади.
Товарищество собственников недвижимости, это гибкий и современный инструмент, который заменил устаревшие формы ТСЖ и СНТ. Главное преимущество, универсальность объекта объединения: от квартир до коттеджных посёлков. Следуйте пошаговой инструкции, избегайте типичных ошибок, и регистрация пройдёт без задержек.
Напоминание: с 2026 года ФНС требует обязательное приложение квартирной книги (ЕГРН) с указанием долей собственников в формате XML. Заранее подготовьте выписки через сервис «Кабинет кадастрового инженера».
Автор статьи: юридическая группа «КонсультантПлюс», обновлено