Самое главное помнить: право собственности на здание возникает не в момент подписания договора купли-продажи, а только после его государственной регистрации.
Без записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) вы фактически рискуете остаться без имущества даже при наличии договора и оплаты.
Правовая основа: статья 209 и 219 ГК РФ
Статья 209 ГК РФ — содержание права собственности
- Владение, пользование и распоряжение принадлежащим вам строением.
- Собственник вправе снести здание, если:
- Это не нарушает прав третьих лиц (например, соседей, имеющих общую стену).
- Выполнены требования градостроительного законодательства (разрешение на снос, обеспечение безопасности).
Статья 219 ГК РФ — переход права собственности
Регистрация в ЕГРН — обязательное условие перехода права. Даже если договор подписан и деньги уплачены, собственность переходит только после внесения записи в реестр.
Когда именно возникает право собственности на строение, пошаговая таблица
| Этап | Что происходит | Юридический эффект |
|---|---|---|
| 1 | Заключён договор купли-продажи здания | Обязательство передать объект |
| 2 | Оплата произведена, накладная подписана | Исполнение обязательств сторонами, но право не переходит |
| 3 | Документы поданы на регистрацию в Росреестр | Начинается 7-дневный срок проверки |
| 4 | Внесена запись в ЕГРН | С этого момента вы, собственник |
Частые ситуации и судебная практика
Отсутствие регистрации: риски продавца и покупателя
Кейс из Санкт-Петербурга (РАПСИ, 17 окт 2025 г.): стороны подписали договор, но не оформили переход права. Покупатель не смог претендовать на здание, так как регистрация отсутствовала. Суд подтвердил: без записи в ЕГРН право не возникло.
Общая стена: можно ли снести только свою часть?
- Если здание физически неразделимо (общая несущая стена), снос невозможен без согласия соседа.
- Если есть техническая возможность раздела, собственник может обратиться в орган архитектуры за заключением и получить разрешение на снос.
Лизинговое строение: когда право переходит к лизингополучателю
По договору лизинга право собственности лизингодателя сохраняется до полной оплаты. После последнего платежа лизингодатель обязан в течение 5 рабочих дней подать заявление на переход права к лизингополучателю.
Пример: Челябинская «Краснопольская площадка 7» выиграла спор в Верховном суде РФ: Росреестр отказал в регистрации, но суд обязал внести запись, поскольку последний платёж был произведён.
Практический чек-лист для покупателя строения в 2026 г.
- Проверьте кадастровый паспорт и отсутствие обременений в ЕГРН.
- Убедитесь, что разрешение на ввод в эксплуатацию получено (для новых строений).
- Подпишите договор в простой письменной форме (нотариальное удостоверение — по желанию).
- Сразу после подписания отправьте пакет документов на регистрацию через МФЦ или электронную подпись.
- Получите выписку ЕГРН с отметкой о регистрации — только тогда считайте сделку завершённой.
Ключевое правило 2026 года: не оплачивайте строение полностью до подтверждения готовности Росреестра принять документы.
Своевременная регистрация, единственный надёжный способ защитить ваше право собственности на здание.