Места общего пользования в многоквартирных домах регулируются не только Жилищным кодексом РФ‚ но и рядом норм Гражданского кодекса РФ. В статье ниже приведён детальный разбор актуальной редакции норм‚ касающихся права собственников на владение‚ пользование и распоряжение такими объектами по состоянию на 04 июля 2026 г.
Понятие «мест общего пользования» в контексте ГК РФ
В юридической литературе под «местами общего пользования» обычно понимают:
- Лестничные клетки и лифтовые холлы;
- Коридоры‚ технические этажи и подвалы;
- Крыши‚ кровли и фасады;
- Подъездные площадки и придомовые приборы учёта;
- Иное имущество‚ предназначенное для обслуживания всего дома.
Кодекс (ст. 36 ЖК РФ в связке со ст. 290 ГК РФ) закрепляет‚ что данное имущество принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности.
Ключевые нормы ГК РФ‚ регулирующие пользование
2.1 Статья 290 ГК РФ: неразрывная связь помещений и общего имущества
Часть 2 ст. 290 ГК РФ прямо указывает: «переход права собственности на помещение в многоквартирном доме влечёт за собой переход доли в праве общей собственности на общее имущество». Это означает‚ что при покупке квартиры новый собственник автоматически становится соучастником общего права на лестницы‚ лифты‚ крыши и т. д.
2.2 Глава 36 ГК «Безвозмездное пользование»
Глава 36 ГК (ст. 689–700) регулирует договор безвозмездного пользования (ссуды). В контексте мест общего пользования актуальны следующие положения:
- Обязанность предупреждения об правах третьих лиц. Ссудодатель (например‚ ТСЖ) должен заранее сообщить‚ если на крыше или подвале дома уже имеются сервитуты или залоги (ст. 689 ч. 2).
- Безвозмездное пользование не влечёт перехода права собственности. Любые работы по обустройству общих участков‚ выполненные за счёт ссудополучателя‚ не дают ему исключительного права на них (ст. 697).
- Термин договора. Срок безвозмездного пользования местом общего пользования не может превышать трёх лет‚ если иное не оговорено (ст. 696).
Права и обязанности собственников
3.1 Порядок пользования
Согласно п. 2 ст. 36 ЖК РФ‚ собственники владеют‚ пользуются и в пределах закона распоряжаются общим имуществом. Это означает:
- Возможность свободного доступа ко всем объектам (лифты‚ чердаки‚ подвалы).
- Обязанность соблюдать режим эксплуатации: не загромождать эвакуационные пути‚ не нарушать правила пожарной безопасности.
- Необходимость согласия общего собрания для любой перепланировки или реконструкции‚ уменьшающей размер общего имущества (ст. 36 ч. 3 ЖК РФ).
3.2 Распоряжение долей
Доля в праве общей долевой собственности не может быть отчуждена отдельно от квартиры (ст. 290 ч. 3 ГК РФ)‚ но может быть передана по наследству или при продаже квартиры.
Обзор последних изменений (актуально на )
На момент подготовки статьи в Госдуму внесён проект поправок‚ который предусматривает:
- Уточнение критериев‚ по которым общее имущество подлежит обязательному страхованию.
- Упрощение процедуры безвозмездного пользования техническими этажами для размещения операторов связи и «умных счётчиков».
- Дополнительные полномочия региональных жилищных инспекций по контролю за использованием общего имущества.
Важно: окончательное решение по законопроекту ещё не принято‚ поэтому следует отслеживать официальные обновления.
Частые вопросы собственников
Могу ли я хранить велосипед в подъезде?
Да‚ но только если это не нарушает противопожарные нормы и одобрено общим собранием собственников. В противном случае предусмотрены штрафы по ст. 20.4 КоАП РФ.
Могу ли я установить рекламный баннер на фасаде дома?
Нет‚ если вы не получили согласие общего собрания и не заключили договор безвозмездного пользования (или аренды) с ТСЖ‚ а также не оформили разрешение местной администрации.
Кто отвечает за ремонт лифта?
Ремонт лифтового оборудования‚ как части общего имущества‚ осуществляется за счёт фонда капремонта и управляющей компании в рамках договора управления.
Право пользования местами общего пользования в многоквартирном доме — это не только возможность‚ но и обязанность каждого собственника. ГК РФ и ЖК РФ формируют единую систему гарантий‚ предотвращающих произвол и обеспечивающих баланс частных и коллективных интересов.
Полезные ссылки:
- Гражданский кодекс РФ (часть 1) — актуальная редакция
- Жилищный кодекс РФ — актуальная редакция