В статье разберёмся, что именно входит в «общее имущество» многоквартирного дома (МКД), как формируется и переходит право собственности на него, какие действия собственникам разрешены и запрещены, а также как в 2024–2025 годах изменилась судебная практика и законодательство.
Что такое «общее имущество» в МКД: исчерпывающий перечень
Статья 36 ЖК РФ (в редакции от ) и статья 290 ГК РФ дают один и тот же перечень объектов, которые принадлежат собственникам квартир и машино-мест на праве общей долевой собственности.
Основные категории объектов
- Общие помещения: подвалы, чердаки, лестничные клетки, коридоры, колясочные, технические этажи.
- Несущие и ненесущие конструкции: фундамент, несущие стены, колонны, перекрытия, балконные плиты.
- Инженерные системы:
- механическое (лифтовое, вентиляционное оборудование);
- электрическое (вводные щиты, линии до первого коммутационного аппарата квартиры);
- санитарно-техническое (стояки горячего/холодного водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения).
- Земельный участок, на котором расположен дом, включая элементы благоустройства и озеленения.
- Иное оборудование, обслуживающее два и более помещения (например, общий тепловый пункт, крышная котельная).
Важно: даже если оборудование физически находится внутри квартиры (например, вводной стояк), оно всё равно считается общим имуществом, если обслуживает соседей.
Правовой режим общей долевой собственности
Как формируется доля
Размер доли каждого собственника жилого или нежилого помещения определяется исходя из площади его помещения к общей площади всех помещений дома.
Формула: Доля = Sпомещения ÷ Sвсех-помещений.
Переход доли при продаже
Согласно ст. 290 ГК РФ и разъяснениям ВС РФ (Пленум № 22 от ), доля в праве на общее имущество автоматически переходит к новому собственнику вместе с квартирой и не может быть отчуждена отдельно.
- Запрещены: продажа, дарение, залог, внесение в уставной капитал.
- Допустима: обременение всего здания (ипотека под капремонт), но требует 2/3 голосов собственников.
Невозможность «выдела» доли
Общая доля не делится в натуре: нельзя оформить 3 м² чердака как собственность одного собственника. Это следует из ст. 135 ГК РФ, где общее имущество определено принадлежностью — вещью, зависимой от главной (квартиры).
Кто управляет общим имуществом и как принимаются решения
Органы управления
- Общее собрание собственников (ОСС), высший орган.
- Управляющая организация (УО) или ТСЖ/ЖК — исполнитель решений ОСС.
Кворум и кворумные требования
- Простое большинство от общего числа голосов — для текущего ремонта, выбор УО.
- 2/3, для капремонта, изменения границ земельного участка.
- 100 % — для перепланировки несущих конструкций.
С года вступили в силу поправки (ФЗ-351-ФЗ от ), которые позволяют принятие решений в электронной форме через Госуслуги без очного собрания.
Финансовая сторона: кто платит за содержание
| Статья расходов | Источник финансирования | Основание |
|---|---|---|
| Текущий ремонт, уборка, освещение мест общего пользования | Платежи собственников (строка «Содержание общего имущества» в квитанции) | ст. 39 ЖК РФ |
| Капитальный ремонт | Взносы на капремонт (фонд капремонта региональный или спецсчет) | ст. 169 ЖК РФ |
| Дополнительные работы (тепловизор, установка коллективных приборов учёта) | Решение ОСС о дополнительных расходах | п. 7 ст. 44 ЖК РФ |
Новое в 2024–2026 годах: ключевые изменения
Закон 351-ФЗ: «общие денежные средства» на специальном счете
Статья 36.1 ЖК РФ ввела понятие «общие денежные средства». С 2024 года:
- Собственники могут открыть единый спецсчет на всё здание, минуя региональный фонд капремонта.
- УО не вправе снимать деньги без квалифицированного подписного электронного голосования.
Судебная практика 2024: что запрещено и что разрешено
- Запрещено переносить лифтовое оборудование в подвал без согласия всех собственников (дело № А40-189456/2024 Мосгорсуд).
- Разрешено обустраивать мансардные этажи в чердаке, если затраты не превышают 5 % годового фонда капремонта (Постановление Президиума ВС РФ № 44-П от ).
- Взыскание долгов по коммунальным услугам может быть обращено взысканием на долю в общем имуществе только при наличии решения суда о банкротстве собственника, при этом суд не разрешает реализовывать долю в отрыве от квартиры (ст. 290 ГК РФ, п. 8 Пленума ВС РФ № 22/2023).
Практические советы собственнику
- Проверяйте паспорт МКД на сайте Росреестра или ГИС ЖКХ: в нём перечислено всё общее имущество.
- Фиксируйте нарушения: если УО огораживает чердак под себя — фиксируйте на фото и подавайте жалобу в жилинспекцию.
- Голосуйте онлайн: c 2025 года можно участвовать в ОСС через Госуслуги без личного визита.
- Не платите за «сомнительные» услуги: расчет платы за общее имущество должен быть обоснован методикой, утверждённой регионом (Правила № 354/491).
Общее имущество МКД — это не «ничейный» чердак и не «корм» для УО, а долевая собственность каждого собственника. Правильное понимание статей 36 ЖК РФ и 290 ГК РФ позволяет:
- отстаивать свои права в суде,
- контролировать расходы,
- повышать стоимость своей квартиры за счёт благоустройства общих зон.
Главное: долю в общем имуществе нельзя продать отдельно, а за его состояние отвечают все собственники совместно.