Законодательство Российской Федерации о недвижимости регулируется, прежде всего, Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). Основная цель кода – закрепить и защитить права собственников, а также определить порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости. Ниже приведён подробный обзор ключевых положений, касающихся права владения недвижимым имуществом, включая последние актуальные разъяснения.
Понятие недвижимого имущества
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:
- земельные участки;
- объекты капитального строительства (здания, сооружения);
- квартиры и нежилые помещения;
- части объектов, которые могут быть самостоятельным объектом права (например, машино-места).
Формы владения
Собственность
Ст. 209 ГК РФ закрепляет, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Это абсолютное право, защищённое Конституцией РФ и гражданским законодательством.
Общая долевая собственность
При долевом участии в праве собственности (например, при покупке квартиры по ДДУ) в ЕГРН отражаются:
- доли каждого участника;
- установление, изменение или прекращение порядка владения и пользования (нововведение 2026 года).
Важно: с 04 апреля 2026 года в ЕГРН стали отражать информацию о минимальном предельном сроке владения объектом недвижимости до его свободной реализации без налога. В ЦАО Москвы (например, в Торгово-выставочном комплексе «Тишинка») консультанты ФРС и Росреестра разъясняют гражданам, как рассчитывается этот срок.
Минимальный предельный срок владения
Общее правило
Согласно ст. 217.1 НК РФ и разъяснениям ФНС России, освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости возможно, если имущество находилось в собственности:
- минимум 3 года – если объект получен:
- в наследство или дар от близкого родственника;
- по договору ренты, пожизненного содержания;
- в результате приватизации.
- минимум 5 лет – во всех остальных случаях (например, куплен по ДДУ, ДКП).
Как определить дату начала срока?
- Если квартира приобретена по ДДУ – с момента регистрации права собственности в ЕГРН.
- Если наследство – с даты открытия наследства (дата смерти наследодателя).
- При приватизации – с даты регистрации права собственности.
ЕГРН и отражение порядка владения
В 2026 году внесены изменения в порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН):
- теперь в выписке отражается информация об установлении, изменении и прекращении порядка владения и пользования объектами долевой собственности;
- появилась графа «Минимальный предельный срок владения» – это позволяет сразу видеть, когда можно будет продать объект без уплаты НДФЛ.
Защита права владения
Исключение из ЕГРН недостоверных данных
Если в реестре указаны ошибочные сведения, собственник вправе подать заявление о внесении изменений в ЕГРН через МФЦ или в электронном виде на portal.rosreestr.ru.
Судебная защита
При нарушении права владения (самовольное занятие, удержание имущества) можно:
- обратиться с иском о признании права собственности;
- востребовать устранение нарушений;
- потребовать компенсацию убытков.
Практические советы собственнику
- Храните все документы: ДКП, ДДУ, свидетельство о праве (или выписку ЕГРН).
- Ежегодно проверяйте актуальность данных в ЕГРН через сервис «Личный кабинет» на сайте Росреестра.
- При долевом участии – фиксируйте в договоре порядок пользования общим имуществом (парковка, чердак, подвал).
- Планируйте срок продажи: если осталось менее 5 лет, оцените налоговые последствия.
Право владения недвижимым имуществом охватывает не только фактическое обладание, но и полный комплекс правомочий, защищённых ГК РФ и специальными законами. Своевременное изучение изменений (например, введение графы «Минимальный предельный срок владения» в ЕГРН) позволит избежать споров и лишних налоговых расходов.
Дата актуальности: 04 июля 2026 г.