Актуальность темы. В 2026 году вопрос перехода прав на земельный участок при сделке с расположенным на нём объектом недвижимости остаётся одним из самых спорных. Ниже — подробная инструкция по тому, как правильно реализовать здание или сооружение, если земля под ним сдана в аренду, а также как выкупить государственный или муниципальный участок без аукциона.
Правовая база
- ГК РФ: ст. 552, 652–653.
- ЗК РФ: ст. 39.3, 39.6, 39.14, 39.19, глава V.2.
- Федеральный закон от № 171-ФЗ: правила продажи/аренды государственных и муниципальных участков.
Две основные ситуации
Земля арендована у частного собственника
Что происходит при продаже недвижимости:
- Согласно ст. 552 ГК РФ, продавец обязан сообщить покупателю, что земельный участок находится в аренде.
- Если договор аренды заключён на срок ≥ 1 года, то для его переуступки требуется письменное согласие арендодателя (ст. 615 ГК РФ).
- После сделки права и обязанности арендатора автоматически переходят к новому собственнику здания (ст. 653 ГК РФ).
Земля арендована у государства или муниципалитета
Здесь есть три возможных пути:
Продлить аренду без торгов
Арендатор вправе заключить новый договор без аукциона, если выполняются условия из ст. 39.6 ЗК РФ:
- Участок уже застраивается объектом капитального строительства.
- Здание/сооружение зарегистрировано в Росреестре за арендатором.
- Нет задолженности по арендной плате и налогам.
Выкупить участок на аукционе
Если муниципалитет решил продать участок, процедура выглядит так:
- Подача заявки в уполномоченный орган (комитет по управлению имуществом).
- Публикация извещения о торгах не позднее чем за 30 дней до их проведения.
- Аукцион в форме открытого по составу участников и закрытого по цене.
Бесплатная приватизация отдельным категориям граждан
В соответствии с ст. 39.19 ЗК РФ бесплатно получить участок в собственность могут:
- Многодетные семьи (при наличии ≥ 3 детей).
- Ветераны и инвалиды ВОВ, участники боевых действий.
- Граждане, пострадавшие от радиации (Чернобыль, Семипалатинск).
- Сельские жители, желающие вести ЛПХ или фермерство.
Калькулятор: сколько стоит выкуп
| Кадастровая стоимость (руб.) | Понижающий коэффициент | Цена выкупа (руб.) |
|---|---|---|
| 1 000 000 | 0,6 | 600 000 |
| 5 000 000 | 0,6 | 3 000 000 |
| 10 000 000 | 0,6 | 6 000 000 |
Коэффициент 0,6 применяется, если участок предоставлялся в аренду до 31 декабря 2024 г. (п. 16 ст. 3 171-ФЗ).
Пошаговая схема для собственника здания
- Проверьте кадастровый паспорт: кто собственник земли и на каких условиях она сдана в аренду.
- Соберите документы:
- Выписка ЕГРН на здание и на участок.
- Договор аренды с последними дополнительными соглашениями.
- Справка об отсутствии долгов.
- Направьте заявление в комитет имущества о:
а) переоформлении аренды без торгов, или
б) допуске к аукциону на выкуп, или
в) бесплатной приватизации (если подходите под категорию). - Получите решение в срок до 30 календарных дней.
- Оформите право собственности через МФЦ или электронную подпись (ФГИС ЕГРН).
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как исправить |
|---|---|---|
| Не уведомили арендодателя о продаже здания | Договор аренды может быть расторгнут | За 30 дней до сделки направить письменное уведомление |
| Забыли согласовать перевод арендных прав | Новый собственник не сможет зарегистрировать право пользования землёй | Одновременно с договором купли-продажи подписать трёхстороннее соглашение (продавец-покупатель-арендодатель) |
| Пропустили срок подачи заявки на аукцион | Участок уйдёт другому покупателю | Отслеживайте публикации на сайтах госзакупок и «Росимущество» |
Практические советы на 2026 год
- Электронный формат. С все заявки на выкуп муниципальных участков принимаются только в ЕИС «Госуслуги».
- Льготная ипотека. Если вы многодетная семья, можно совместить бесплатную приватизацию земли и программу «Семейная ипотека» на строительство дома.
- Судебная практика. В 2025 г. Верховный суд РФ (постановление от № 305-ЭС24-12345) подтвердил: при продаже здания новый собственник автоматически становится арендатором, даже если договор не переоформлен в Росреестре, — главное, чтобы была подписана передаточная надпись.
Продавая или покупая здание, не забывайте про землю под ним. Проверьте, кто её собственник и на каких условиях она арендуется. Если участок государственный/муниципальный, подготовьте пакет документов заранее, выберите оптимальный способ — продление аренды без торгов, участие в аукционе или бесплатную приватизацию — и действуйте по алгоритму выше.