При заключении договора аренды здания, сооружения или иного недвижимого имущества стороны нередко задаются вопросом:
требуется ли государственная регистрация такого договора?
Ответ на этот вопрос содержится в статье 651 Гражданского кодекса РФ.
Правильное понимание нормы позволяет избежать споров, штрафов и нежелательных последствий в суде.
Нормативная база
- Гражданский кодекс РФ, глава 34 «Аренда», ст. 651 «Форма договора аренды здания или сооружения»;
- Федеральный закон от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в части порядка регистрации прав).
- Федеральный закон от № 116-ФЗ «О промышленной безопасности» (косвенно, в части аренды опасных производственных объектов).
Пункт 2 статьи 651 ГК РФ: ключевой критерий
Пункт 2 статьи 651 ГК РФ прямо указывает:
«Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее чем один год, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации».
Когда регистрация обязательна
- Срок ≥ 1 года — обязательна государственная регистрация.
- Договор заключён на неопределённый срок — считается заключённым на неопределённый срок ≥ 1 года, значит тоже подлежит регистрации.
- Договор пролонгирован свыше 1 года, при продлении изначально краткосрочного договора возникает обязанность зарегистрировать договор заново.
Когда регистрация не требуется
- Срок < 1 года — регистрация не нужна (договор действует с момента подписания).
- Предварительный договор аренды, регистрируется только основной договор после его заключения.
Практические вопросы
Срок договора истёк: что дальше?
Ситуация часто встречается на практике: стороны заключили договор аренды на 3 года, он был зарегистрирован в Росреестре, срок истёк,
арендодатель предлагает подписать «новый» договор на аналогичных условиях.
Важно: если новый соглашённый срок ≥ 1 года, договор обязан быть зарегистрирован заново.
Без регистрации он не породит право пользования недвижимостью, а арендатор становится «бездоговорным» пользователем.
Процедура регистрации: пошагово
- Подготовка пакета документов:
- двусторонний договор в 3 экземплярах (для Росреестра, арендодателя, арендатора);
- кадастровые паспорта объекта;
- выписка из ЕГРН;
- паспортные данные сторон;
- квитанция об оплате госпошлины (2 000 руб. для юр. лиц, 2 000 руб. для физ. лиц в 2026 г.).
- Подача заявления: через МФЦ или электронно (подпись ЭЦП).
- Проверка и внесение сведений: Росреестр проверяет документы в течение 5–7 рабочих дней.
- Получение выписки ЕГРН: в ней появится запись о договоре аренды как обременении объекта.
Последствия неисполнения требования о регистрации
| Последствие | Описание |
|---|---|
| Недействительность договора | Суд может признать договор незаключённым (ст. 651 ГК РФ). |
| Отказ в регистрации права собственности | Арендатор не сможет зарегистрировать субаренду или залог. |
| Штрафы по 214-ФЗ | Для юр. лиц — до 500 000 руб., для ИП — до 50 000 руб. |
Краткий чек-лист для сторон договора
- ✓ Указать точный срок договора в тексте.
- ✓ Если срок ≥ 1 год — зарегистрировать в Росреестре.
- ✓ Проверить выписку ЕГРН через 7–10 дней после подачи заявления.
- ✓ При продлении срока оформить новый договор и снова зарегистрировать.
Статья 651 ГК РФ — важный «маяк» для арендаторов и арендодателей недвижимости.
Если согласованный срок равен или превышает 1 год, регистрация договора обязательна.
Игнорирование этого требования влечёт риск признания договора незаключённым и финансовые потери.
При возникновении вопросов целесообразно проконсультироваться с юристом по недвижимости или обратиться в МФЦ.