С 2026 года российский Гражданский кодекс РФ получит ряд важных изменений, касающихся признания сделок, совершённых под условием. 17 апреля 2026 г. Министерство юстиции РФ внесло проект поправок, который напрямую затрагивает статью 169 ГК РФ, а также главу 5 «Сделки» в целом. В статье разберёмся, какие условия теперь считаются допустимыми, какие — нет, и что делать участникам сделок, чтобы избежать признания их недействительными.

Что значит «сделка совершённая под условием»?

В ГК РФ условная сделка определяется как такая, эффективность которой зависит от наступления или ненаступления определённого события (ст. 157 ГК РФ). Условия бывают:

• Отлагательные – сделка вступает в силу только после наступления события.
• Отменительные – сделка утрачивает силу после наступления события.

Пример: договор купли-продажи квартиры, который вступает в силу только после получения покупателем ипотечного одобрения (отлагательное условие).

Ключевые изменения, внесённые Минюстом РФ в апреле 2026 г.

Уточнён перечень «недопустимых» условий

Новая редакция ст. 169 ГК РФ прямо указывает, что сделка признаётся ничтожной, если её условие:

1. Зависит от абсолютно произвольного усмотрения одной из сторон.
2. Противоречит закону или обычаям делового оборота.
3. Содержит заведомо ложные факты (например, «вступает в силу, если Земля станет квадратной»).
4. Нарушает публичный порядок и моральные нормы.

Введена презумпция добросовестности

Теперь бремя доказывания «заведомости» условия ложит на себя сторона, оспаривающая сделку. Это существенно снижает количество необоснованных исков.

Появился «пробный» судебный фильтр

Вводится институт предварительного разбирательства: суд в 30-дневный срок проверяет, не нарушает ли условие сделки публичный порядок. Если нет – иск о признании недействительной отклоняется без полного процесса.

Пошаговая инструкция: как оформить условную сделку, чтобы она не была признана ничтожной

1. Определите тип условия – отлагательное или отменительное.
2. Сформулируйте условие максимально конкретно, исключите оценочные суждения.
3. Проверьте условие на соответствие закону: запросите юридическое заключение или воспользуйтесь публичной базой Минюста.
4. Включите в договор пункт о подсудности и применимом праве, чтобы избежать форум-шоппинга.
5. Зарегистрируйте сделку в ЕГРН/ФНС при необходимости, указывая условие в примечаниях.

Что делать, если условие признано недействительным?

• Частичная недействительность: суд может сохранить сделку, заменив недопустимое условие ближайшим правовым эквивалентом.
• Полная недействительность: стороны возвращают всё полученное по сделке (ст. 167 ГК РФ).
• Возможность договориться: если условие ничтожно, но обе стороны согласны заключить новую сделку без него, суд может «отдать» дело на мировое соглашение.

На что обратить внимание бизнесу и частным лицам в 2026–2027 гг.

Бизнесу

• Пересмотрите шаблоны контрактов, уберите «резиновые» условия вроде «по усмотрению генерального директора».
• Добавьте пункт о судебной оговорке (arbitration clause), если условие связано с иностранным элементом.

Частным лицам

• При покупке квартиры с ипотекой закрепите конкретную дату получения кредита, а не абстрактное «при одобрении банка».
• Если условие касается разрешения третьих лиц (например, согласия супруга), получите письменное подтверждение заранее.

Краткий чек-лист перед подписанием условной сделки

Где следить за дальнейшими изменениями

После официального опубликования законопроекта (ожидается в Российской газете и на федеральном портале проектов norma.gov.ru) изменения вступят в силу с 01 января 2027 года. Рекомендуем:

• Подписаться на обновления Минюста в Telegram-канале @minjust_rf.
• Использовать правовые базы «Консультант+» и «Гарант» с фильтром «новое в ГК РФ».

Новые правила о сделках, совершённых под условием, делают их более прозрачными и защищёнными. Главное — конкретика, законность и документированность. Если вы сомневаетесь, консультируйтесь с юристом заранее: это дешевле, чем оспаривать сделку потом.