Договор найма жилого помещения регуктуется не только Жилищным кодексом РФ, но и положениями Гражданского кодекса РФ. Выселение нанимателя возможно только при наличии оснований, прямо предусмотренных законом, и после соблюдения строгой процедуры. В этой статье разберёмся, когда собственник может расторгнуть договор и потребовать выселения нанимателя.
Ключевые понятия
- Наниматель, гражданин, заключивший договор найма жилого помещения с собственником или уполномоченным лицом.
- Наём — возмездное владение и пользование жилым помещением на срок, установленный договором или законом.
- Выселение — прекращение права пользования жилым помещением и обязанность освободить его.
Основания для выселения нанимателя по ГК РФ
Неуплата аренды (ст. 687 ГК РФ)
Если наниматель не платит арендную плату более двух раз подряд после получения письменного предупреждения, собственник вправе:
- расторгнуть договор в одностороннем порядке;
- подать иск о выселении и взыскании долга.
Разрушение или повреждение жилого помещения (ст. 683, 684 ГК РФ)
Наниматель обязан содержать помещение в надлежащем состоянии. Умышленное или грубое повреждение даёт право собственнику:
- потребовать возмещения ущерба;
- расторгнуть договор и выселить нанимателя через суд.
Использование помещения не по назначению (ст. 615, 689 ГК РФ)
Примеры нарушения:
- организация производственной деятельности в квартире;
- систематическое нарушение санитарных норм;
- создание неудобств соседям, если это прямо запрещено договором и правилами пользования.
Субаренда без согласия собственника (ст. 615, 687 ГК РФ)
Если договором запрещена передача жилья третьим лицам, нарушение служит основанием для выселения.
Противоправные действия нанимателя
Систематическое нарушение закона внутри помещения (например, незаконный оборот наркотиков, незаконная перепланировка) также может повлечь расторжение договора и выселение.
Процедура выселения: поквартальный план действий
- Письменное предупреждение нанимателя
Не позднее чем за 30 дней до предполагаемого расторжения договора (ст. 687 ГК РФ). - Фиксация нарушений
Акты, фото/видео, свидетельские показания, квитанции об оплате. - Переговоры и мировое соглашение
Попытка урегулировать конфликт без суда. - Исковое заявление в районный суд
Указание оснований, взыскание долгов, выселение. - Судебное разбирательство
Если суд удовлетворит иск, наниматель обязан освободить помещение в течение срока, указанного в решении. - Исполнительное производство
Приставы-исполнители выдворяют нанимателя с помощью силовых органов при неисполнении добровольно.
Особенности выселения без предупреждения
В ряде случаев собственник может расторгнуть договор немедленно:
- наниматель разрушил жилье и продолжает наносить вред;
- наниматель угрожает собственнику или соседям;
- наниматель использует помещение для противоправной деятельности, что подтверждено материалами правоохранительных органов.
Недопустимые основания для выселения
- Национальность, вероисповедание, политические взгляды нанимателя (ст. 3 ЖК РФ).
- Наличие несовершеннолетних детей без предоставления альтернативного жилья (при выселении из муниципального фонда).
- Одностороннее выдворение без судебного решения (ст. 35 Конституции РФ).
Советы собственнику
Документы, которые стоит подготовить
- Оригинал договора найма и все дополнительные соглашения.
- Квитанции об оплате (если уплаты нет — подтверждение).
- Акты общего собрания жильцов (при нарушении общественного порядка).
- Фото/видео доказательства нарушений.
- Копии претензий и ответы нанимателя (если были).
Юридическая поддержка
В сложных случаях рекомендуется:
- обратиться к жилищному юристу;
- воспользоваться услугами агентства недвижимости, имеющего опыт выселения;
- подать онлайн-заявление через Госуслуги «МойСуд» (доступно в большинстве регионов).
Выселение нанимателя возможно только по законным основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ и Жилищном кодексе РФ. Собственник должен строго соблюдать процедуру: письменное предупреждение, сбор доказательств, судебное разбирательство, исполнение решения. Нарушение порядка может повлечь судебные издержки и компенсацию морального вреда нанимателю. Поэтому важно заранее проконсультироваться с юристом и подготовить доказательную базу.