Краткий путеводитель по нормам ГК РФ

Основное определение, что такое «недвижимое имущество» в российском праве, содержится в статье 130 Гражданского кодекса РФ (в редакции от 31 июля 2025 г.).
Дополнительные нормы о правах на такое имущество раскрыты в статьях 209–306 ГК РФ (Раздел II «Право собственности и другие вещные права»).

Что относится к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК РФ)

• Земельные участки – поверхность и прилегающая к ней часть недр, включая подземные воды.
• Участки недр – участки недр, предоставленные для недропользования.
• Всё, что прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба своему назначению:
  • здания, дома, квартиры;
  • сооружения (мосты, дороги, трубопроводы, линии электропередачи);
  • объекты незавершённого строительства (если они уже физически связаны с землёй).

Важно: временные сооружения, каркасные киоски, бытовки и другие объекты, которые можно снести/переместить без существенного ущерба, признаются движимыми вещами.

Что относится к движимым вещам (п. 2 ст; 130 ГК РФ)

1. Все вещи, не входящие в перечень недвижимого имущества.
2. Деньги, ценные бумаги на предъявителя и документарные ценные бумаги, если закон не установил иное.
3. Регистрация прав на движимые вещи может проводится только в случаях, прямо указанных в законе (например, транспортные средства, морские суда).

Содержание права собственности на недвижимость (ст. 209 ГК РФ)

Собственнику недвижимого имущества принадлежат три группы вещных полномочий:

• Владение – фактическое обладание объектом (например, проживание в квартире или использование склада);
• Пользование – извлечение полезных свойств (сдача в аренду, использование под размещение рекламы и т.д.);
• Распоряжение – совершение сделок (купля-продажа, дарение, залог, рента, внесение в уставный капитал).

Государственная регистрация недвижимости

Согласно статье 131 ГК РФ и Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости»:

1. Все объекты недвижимости подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
2. Переход, возникновение и прекращение прав на них также регистрируются.
3. Без регистрации права на недвижимость не возникают (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом).

Поправки 2017–2025 годов: что изменилось

• Федеральный закон № 315-ФЗ от уточнил формулировку ст. 130 ГК РФ: добавлено слово «объекты», что унифицировало терминологию с Градостроительным кодексом.
• Федеральный закон от внёс технические и редакционные изменения, но суть определения недвижимости не изменена.
• С действует Единая государственная информационная система о недвижимости (ФГИС ЕГРН), объединившая кадастровый учёт и регистрацию прав.

Судебная практика: ключевые выводы

Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 25 от :

• Основой для признания объекта недвижимым является именно физическая прочная связь с землёй, а не запись в ЕГРН.
• Если объект можно переместить без ущерба своему назначению, он – движимая вещь, даже если ошибочно числится в реестре.

Реестровые ошибки и спорные ситуации

1. Ошибка в ЕГРН: если в реестре указан «земельный участок площадью 0 м²», право собственности не возникает до устранения ошибки.
2. Незаконченное строительство: объект признаётся недвижимым, если создана прочная связь с землёй, но нужна регистрация права на незавершёнку.
3. Модульные дома: признаются движимыми, если не имеют фундамента и легко демонтируются.

Практические советы собственнику и покупателю

Недвижимое имущество – это земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй. Нормативная база – статья 130 ГК РФ.
Владение, пользование и распоряжение такими объектами возможны только после их регистрации в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ).
Актуальные поправки 2017–2025 годов лишь уточнили процедуры, но не изменили само понятие недвижимости.

Дата актуальности: 04 августа 2026 г.