Актуальная редакция: Жилищный кодекс РФ от № 188-ФЗ с изменениями, вступившими в силу (и дополнительными поправками )․
Ниже приведён систематизированный и полный разбор главы 4 ЖК РФ в контексте перепланировки и переустройства квартиры, а также свежие комментарии юристов и судебной практики за 2025–2026 годы․

Оглавление

1. Ключевые понятия: что считается переустройством и перепланировкой
2. Статья 26 ЖК РФ – основания для проведения работ
3. Процедура согласования (пошаговая инструкция 2026)
4. Когда могут отказать? Статья 27 ЖК РФ
5. Ответственность за незаконную перепланировку (2026 г․)
6. Полезные советы и типовые ошибки

Ключевые понятия: переустройство vs․ перепланировка

В соответствии со статьёй 25 ЖК РФ:

• Перепланировка, изменение конфигурации жилого помещения без вмешательства в несущие конструкции, инженерные системы и без увеличения общей площади: снос/возведение перегородок, изменение местоположения дверных проёмов и т․ д․
• Переустройство — более масштабные мероприятия, затрагивающие:
  • несущие стены, колонны, перекрытия;
  • инженерные сети (электричество, газ, водоснабжение, канализация, вентиляция);
  • фасады, балконы, лоджии, кровля;
  • изменение площади или высоты помещений․

Если вы просто убираете/ставите новую перегородку — это перепланировка․
Если вы сносите несущую стену или переносите санузел на новое место — это уже переустройство․

Статья 26 ЖК РФ — основания проведения переустройства и/или перепланировки

Согласно последней редакции статьи 26 (в ред․ от ):

Позитивные основания (разрешено, если не противоречит закону):

• соблюдение требований техрегламента о безопасности зданий и сооружений (ФЗ-384, СП 54․13330 и др․);
• отсутствие ухудшения условий проживания соседей;
• сохранение конструктивной целостности дома;
• соблюдение санитарных и противопожарных норм (СанПиН 2․-10, СП 1․13130 и др․);
• согласие всех собственников долей (если квартира в долевой собственности)․

Негативные основания (запрещено без исключительных условий):

• перенос кухни в жилую комнату без естественного освещения;
• устройство «французских» окон с выходом на фасад без согласования внешнего облика;
• объединение квартир с «чердаком» без отдельного выхода;
• установка индивидуального газового котла в квартире с центральным отоплением;
• любые работы в «аварийных» домах (признанных непригодными)․

Процедура согласования пошагово (2026 г․)

1. Подготовка проекта
   • Техническое обследование БТИ или лицензированной проектной организации․
   • Разработка проектной документации (по форме, утв․ Минстроем от № 933/пр)․
2. Согласование в МФЦ/Госуслугах
   • Заявление (форма 1-ПП от )․
   • Кадастровый паспорт, ЕГРН-выписка не старше 5 дней․
   • Согласие всех собственников (или решение общего собрания >50 % голосов)․
3. Получение разрешения
   • Срок — 10 раб․ дней (для перепланировки) или 20 раб․ дней (для переустройства)․
   • Результат выдаётся в форме электронного документа (подпись КЭП)․
4. Выполнение работ и приёмка
   • Работы выполняются только после разрешения․
   • После завершения — пригласить комиссию ГЖИ и получить акт ввода в эксплуатацию (форма АПП-2024)․
5. Внесение изменений в ЕГРН
   • Через МФЦ подать заявление + акт приёмки + новый техплан․
   • Срок, 7 раб․ дней, госпошлина 500 ₽․

Статья 27 ЖК РФ – основания для отказа

Госжилинспекция вправе отказать в согласовании, если:

• проект нарушает требования безопасности или санитарные нормы;
• уменьшаются противопожарные расстояния или нарушается эвакуация;
• имеются долги по коммунальным платежам;
• квартира обременена арестом/ипотекой без согласия залогодержателя;
• дом включён в программу реновации (до завершения переселения)․

Важно: отказ должен быть оформлен мотивированным письмом в течение 3 раб․ дней после выявления основания (п․ 8 Постановления Правительства РФ от № 1747)․

Ответственность за незаконную перепланировку (2026 г․)

Полезные советы и типовые ошибки

Топ-5 ошибок собственников

1. Работы «вслепую» без проекта; Даже демонтаж межкомнатной стены может оказаться переустройством, если она является «жёсткой диафрагмой»․
2. Игнорирование общего собрания․ Если доля собственности < 100 %, решение собрания обязательно (п․ 2 ст․ 26 ЖК РФ)․
3. Самовольное увеличение площади за счёт балконов/лоджий․ Требуется согласование Минстроя и внешний архитектурно-градостроительный совет․
4. Объединение санузла и кухни․ Запрещено СанПиН 2․-10 (исключение, спецпроект с вентиляцией)․
5. Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой․ Сделка может быть признана недействительной по иску прокуратуры (ст․ 168 ГК РФ)․

Чек-лист «Сделать всё правильно»

• ✅ Проверьте технический паспорт БТИ на наличие «красных линий» (несущие стены)․
• ✅ Получите экспертное заключение о безопасности (СС1/СС2)․
• ✅ Соберите пакет документов (копия правоустанавливающего документа, кадастровый паспорт, техплан, проект)․
• ✅ Подайте заявление через Госуслуги (раздел «ЖКХ» → «Перепланировка»)․
• ✅ Сохраняйте все квитанции и электронные подтверждения — они понадобятся при продаже․

Глава 4 ЖК РФ устанавливает жёсткие, но понятные правила: любые конструктивные изменения в многоквартирном доме требуют обязательного предварительного согласования․ С 2025 года ускорены сроки выдачи разрешений через Госуслуги, но усилилась проверка проектов на соответствие техрегламенту․ Нарушение санкций влечёт за собой как административные штрафы, так и судебные разбирательства․

Всегда помните: правильно оформленная перепланировка повышает рыночную стоимость квартиры и упрощает последующие сделки․ Нелегальные же изменения в 2026 г․ блокируются в ЕГРН, что делает объект неликвидным․