Содержание

• Понятие договора найма жилого помещения
• Форма и сроки заключения
• Права и обязанности сторон
• Размер платы и порядок расчетов
• Расторжение и прекращение договора
• Особенности социального найма
• Чек-лист для арендатора и арендодателя

Глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует один из самых важных институтов жилищного права — наем жилого помещения. С 04 июля 2026 года действует обновленная редакция, которая учитывает последние изменения в законодательстве. В статье разберем ключевые статьи 671–688 и приведем актуальные практические рекомендации.

Статья 671. Договор найма жилого помещения: основные положения

1. По договору найма жилого помещения (далее — Договор) одна сторона, наймодатель (собственник или управомоченное им лицо) обязуется передать другой стороне — нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания.
2. Договор может быть заключён как на определенный срок, так и без указания срока.
3. В договоре обязательно указываются:

• адрес и описание жилого помещения;
• количество проживающих;
• размер платы;
• срок действия и условия расторжения.

Статья 672. Форма договора и госрегистрация

Письменная форма обязательна

Согласно ст. 674 ГК РФ, договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. Устная форма допускается только для срока до одного года и при условии, что наймодатель — физическое лицо.

Государственная регистрация

Если договор заключен на срок более 11 месяцев, он подлежит госрегистрации в Росреестре. Необходимые документы:

1. паспорта сторон;
2. ЕГРН о правах собственника;
3. договор в 3 экземплярах;
4. квитанция об оплате госпошлины 2 000 ₽ (в 2026 г.).

Статья 673–683. Права и обязанности сторон

Обязанности нанимателя

• Использовать помещение строго по назначению — только для проживания граждан, указанных в договоре.
• Содержать помещение в надлежащем состоянии: своевременно производить текущий ремонт, не нарушать санитарные нормы.
• Вносить плату вовремя (ст. 685 ГК РФ).
• Не передавать помещение третьим лицам без письменного согласия наймодателя.

Обязанности наймодателя

• Передать помещение в исправном состоянии, со всеми коммуникациями и оборудованием, указанным в акте приема-передачи.
• Не препятствовать вселению нанимателя и членов его семьи.
• Нести расходы по капитальному ремонту и замене крупного оборудования.
• Обеспечивать непрерывность поставок коммунальных услуг.

Права сторон

Статья 685. Плата за жилое помещение

1. Размер платы устанавливается по соглашению сторон.
2. Одностороннее изменение платы запрещено, за исключением случаев, прямо прописанных в договоре (например, индексация на уровень инфляции).
3; Структура платежа включает:

• арендную ставку;
• коммунальные услуги (если не включены в ставку);
• дополнительные услуги (интернет, парковка, консьерж).

Статья 687–688. Расторжение договора

Досрочное расторжение по инициативе наймодателя

Допускается при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

1. неоднократная (от 2 раз) просрочка платежа;
2. существенное нарушение правил пользования (перепланировка без разрешения, проживание большего числа людей и т. д.);
3. разрушение или повреждение помещения по вине нанимателя.

Досрочное расторжение по инициативе нанимателя

Наниматель может расторгнуть договор досрочно, предупредив наймодателя за 30 дней письменно. При этом:

• возвращается остаток предоплаты;
• возмещаются только фактические убытки наймодателя (подтвержденные документально).

Особенности договора социального найма

Для жилищного фонда социального использования (ст. 672 п. 2 ГК РФ):

• наймодателем выступает орган местного самоуправления;
• плата устанавливается постановлением администрации и не может превышать 5 % от совокупного дохода семьи;
• договор заключается на срок не менее 5 лет и автоматически продлевается;
• выселение возможно только через суд и при наличии альтернативного жилья.

Чек-лист для арендодателя и арендатора

Для наймодателя

1. Проверить правоустанавливающие документы на квартиру (ЕГРН, выписка).
2. Составить акт приема-передачи с фото/видео фиксацией состояния.
3. Заключить договор в письменной форме (2 экз.) и зарегистрировать при необходимости.
4. Выбрать систему оплаты (безнал, касса, электронный кошелек);
5. Оформить страховку ответственности арендодателя (желательно).

Для нанимателя

1. Запросить у собственника оригиналы правоустанавливающих документов.
2. Проверить отсутствие задолженности по ЖКХ (запросить квитанции за последние 3 месяца).
3. Зафиксировать дефекты в акте приема-передачи, приложить фотографии.
4. Уточнить, входит ли в плату коммуналка и размер залога.
5. Установить фиксированный курс валюты, если оплата в рублях, а договор в валюте.

Контакты и полезные ссылки

• Росреестр: https://rosreestr.gov.ru
• Федеральная служба по надзору в сфере ЖКХ: https://www.gosnadzor.ru

Дата актуализации: 04 июля 2026 г. 05:33 мск.