Актуально на 04 июня 2026 г.
Перепланировка нежилых помещений — это комплекс мероприятий по изменению внутренней конфигурации здания без затрагивания несущих конструкций и фасадов. Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей вопросы такой перепланировки регулируются прежде всего Градостроительным кодексом РФ, а также нормативными актами Минстроя и субъектов РФ. Ниже — подробная инструкция, как законно осуществить перепланировку нежилого помещения в 2026 году.
Понятие «перепланировка» в Градостроительном кодексе
В Градостроительном кодексе РФ (далее — ГрК) термин «перепланировка» используется в узком смысле и относится только к внутренним преобразованиям помещений, которые:
- не влияют на несущие конструкции;
- не меняют назначение здания (например, из офиса не делают жильё);
- не увеличивают общую площадь застройки;
- сохраняют требования пожарной безопасности, санитарии и экологии.
Статья 36 ГрК РФ (в ред. Федерального закона от № 650-ФЗ) обязывает владельца помещения согласовывать перепланировку в органе государственного строительного надзора субъекта РФ или в муниципальной администрации (если полномочия делегированы).
Когда разрешение не требуется
Согласно Постановлению Правительства РФ № 1452 от (в ред. 2025 г.) перепланировку не нужно согласовывать, если:
- перемещаются только межкомнатные перегородки без изменения их материала и толщины;
- меняется расположение встроенной мебели (столярные изделия, шкафы);
- монтируются лёгкие гипсокартонные конструкции, не увеличивающие нагрузку на перекрытия;
- работы выполняются в рамках капитального ремонта, если он уже согласован отдельно.
Исключение: если помещение расположено в объекте культурного наследия, любые изменения требуют разрешения Минкульта РФ.
Пошаговая процедура согласования
Шаг 1. Техническое обследование
Закажите техническое заключение у лицензированного инженера-строителя или в БТИ. В заключении должны быть:
- схема помещения «до» и «после»;
- расчёты нагрузок на перекрытия;
- выводы о влиянии перепланировки на несущие конструкции.
Шаг 2. Проект перепланировки
Разработайте проект в организации с допуском СРО «Проектирование». В проект включают:
- план-схему с новыми размерами;
- сводный ведомость изменений;
- пожарно-техническое обоснование (если увеличивается число выходов);
- акты согласования с Роспотребнадзором и МЧС (при необходимости).
Шаг 3. Заявление в орган государственного строительного надзора
Пакет документов:
- заявление по форме № П-1 (утв. Минстроем РФ);
- кадастровый паспорт здания и помещения (выписка из ЕГРН);
- проект перепланировки в 2-х экземплярах;
- техническое заключение;
- копия правоустанавливающих документов;
- согласие всех собственников (если долевая собственность).
Срок рассмотрения: 30 календарных дней (п. 3 ст. 36 ГрК). При положительном решении выдаётся разрешение на перепланировку.
Ответственность за самовольную перепланировку
Самостоятельные работы без разрешения влекут:
- административный штраф (ст. 9.5 КоАП РФ) до 100 000 ₽ для ИП и до 500 000 ₽ для юрлиц;
- обязанность восстановить помещение в первоначальное состояние за свой счёт;
- при нарушении несущих конструкций — уголовную ответственность по ст. 216 УК РФ (нарушение правил безопасности).
Внесение изменений в ЕГРН
После завершения работ необходимо:
- Вызвать кадастрового инженера для обмеров.
- Подать заявление в Росреестр о внесении изменений в кадастровый паспорт.
- Получить новый технический план и выписку из ЕГРН.
Без внесения сведений в ЕГРН нельзя будет продать, сдать в аренду или заложить помещение.
Особенности перепланировки в торговых центрах и офисных зданиях
- ТЦ и офисы-категория «Ф-1.2» требуют согласования дополнительных эвакуационных выходов;
- если меняется функциональное назначение (например, офис → магазин), потребуется перевод помещения по п. 7 ст. 36 ГрК;
- в зданиях с автоматическими системами пожаротушения обязательна проверка Главного управления МЧС региона.
Калькуляция типового проекта перепланировки (2026 г.)
| Услуга | Стоимость, ₽ |
|---|---|
| Техническое обследование 200 м² | 25 000 |
| Проект перепланировки | 60 000 |
| Экспертиза проекта | 15 000 |
| Госпошлина за разрешение | 3 500 |
| Кадастровые работы и внесение в ЕГРН | 12 000 |
| 115 500 |
FAQ: частые вопросы
Можно ли снести внутреннюю стену без разрешения?
Нет, если стена несущая или входит в систему противопожарной защиты. В других случаях — подавайте проект.
Как быстро получить разрешение при срочном открытии магазина?
Используйте упрощённую процедуру в электронном виде через портал Госуслуг-Про. Срок сокращён до 15 дней для помещений до 500 м².
Что делать, если перепланировка уже сделана без разрешения?
- Подать заявление о узаконивании (амнистия ст. 36-1 ГрК действует до );
- провести техническое обследование;
- внести изменения в ЕГРН.
Полезные ссылки и контакты
- Госуслуги — раздел «Разрешения на перепланировку»
- Минстрой России (официальный сайт)
- Телефон горячей линии Минстроя: 8 (800) 100-70-70