Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе

Актуальность. Статья 1 ГрК РФ (ред. ) задаёт «словарь» всего градостроительного регулирования. Без точного понимания этих терминов невозможно корректно применять ни один последующий раздел Кодекса, а значит — грамотно проектировать, строить, реконструировать, сносить объекты и защищать свои права в суде.

Градостроительная деятельность

Определение.
Градостроительная деятельность, это совокупность действий по развитию территорий, включая города и иные поселения, в форме:

• территориального планирования;
• градостроительного зонирования;
• планировки территории;
• архитектурно-строительного проектирования;
• строительства, капитального ремонта, реконструкции, сноса объектов капитального строительства;
• эксплуатации зданий и сооружений;
• комплексного развития территорий и их благоустройства.

На практике. Любое «перепланирование» квартиры в многоэтажке или возведение микрорайона на пустыре уже относится к градостроительной деятельности.

Территориальное планирование

Процесс определения функциональных зон и размещения объектов федерального, регионального и местного значения. Результатом становится схема территориального планирования субъекта РФ или муниципального образования.

Устойчивое развитие территорий

Концепция, закреплённая в ГрК РФ: безопасность человека, минимизация вреда окружающей среде, рациональное использование природных ресурсов «в интересах настоящего и будущего поколений».

Зоны с особыми условиями использования территорий

Перечень утверждён в п. 4 ст. 1 и постоянно расширяется законодателями. Сюда входят:

1. охранные и санитарно-защитные зоны;
2. зоны охраны объектов культурного наследия;
3. водоохранные зоны и зоны затопления;
4. приаэродромные территории и др.

Режим каждой зоны устанавливается отдельным НПА.

Функциональные зоны и территориальные зоны

Градостроительный регламент

Это «правила игры» для застройщика внутри конкретной территориальной зоны. Включает:

• Виды разрешённого использования земельного участка;
• Предельные размеры участков и параметры объектов (высота, плотность, этажность);
• Расчётные показатели обеспеченности инфраструктурой (школы, поликлиники, дороги).

Объекты капитального строительства и линейные объекты

Объект капитального строительства — это здание, сооружение, объект незавершённого строительства, кроме некапитальных строений (киосков, навесов).
Линейные объекты (п. 10.1), линии электропередачи, трубопроводы, дороги, железные дороги и т.д.

Некапитальные строения

С 2018 г. введён отдельный термин (п. 10;2). Отличия:

• не имеют прочной связи с землёй;
• могут быть перемещены или демонтированы без несоразмерного ущерба.

Примеры: торговые павильоны, модульные кафе, временные ангары.

Информационная модель объекта (BIM)

Новое для ГрК РФ понятие (п. 10.3, введено ). Это электронная «цифровая двойник» объекта: от инженерных изысканий до сноса. С 2022 г. на объектах, финансируемых из Федерального бюджета, использование BIM обязательно.

Красные линии и территории общего пользования

Красные линии — границы улиц, проездов, площадей, набережных. Они являются «неприкосновенным» ограничением: никакие застройки не допускаются впереди этих линий без изменения документации.
Территории общего пользования — участки, которыми свободно пользуется неограниченный круг лиц (пешеходные зоны, парки, пляжи).

Кратко о процессуальных терминах

Застройщик

Физлицо или организация, на которое законом возложены обязанности по строительству, реконструкции, капремонту или сносу объектов. Может делегировать часть функций техническому заказчику.

Саморегулируемая организация (СРО)

Некоммерческое объединение строителей, проектировщиков, изыскателей. Членство в СРО обязательно для допуска к работам, влияющим на безопасность объектов.

Объекты федерального, регионального и местного значения

Разграничение нужно для понимания, кто утверждает документацию и в каком суде решаются споры. Например, для объекта федерального значения потребуется согласование с Минстроем РФ и возможен суд в арбитраже.

Ответственность и споры: что важно знать

• Арбитражные споры — если застройщик (юрлицо) оспаривает требования уполномоченного органа о привлечении к административной ответственности по ГрК РФ.
• Суды общей юрисдикции — когда физлица-застройщики оспаривают штрафы, постановления о сносе самостроя и т.д.

Статья 1 ГрК РФ — не просто «вводная», а фундамент всей градостроительной системы. Понимание перечисленных понятий позволяет:

1. правильно классифицировать свой проект;
2. определить, какие нормативные акты применимы;
3. выбрать подходящий суд при возникновении конфликта;
4. избежать штрафов за нарушение градостроительных регламентов и режимов особых зон.

Дата актуализации: 04 июля 2026 г. Последние изменения внесены Федеральным законом от № 412-ФЗ.