Дата актуализации: 07 апреля 2026 г.

Общие положения статьи 106

Статья 106 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ФЗ 190) регулирует порядок установления, изменения и прекращения существования зон с особыми условиями использования территорий (далее – зоны ОКУТ). Эти зоны вводятся в градостроительные регламенты (ГР) и направлены на обеспечение:

• социальных, экологических и экономических интересов государства и муниципалитетов;
• безопасности и устойчивого развития территорий;
• сохранения историко‑культурного наследия, природных ландшафтов и иных объектов, требующих особого режима использования.

С 14 августа 2018 г. (закон 342‑ФЗ) статья 106 была дополнительно уточнена, что позволило расширить перечень возможных режимов и упростить порядок их введения.

Ключевые понятия, используемые в статье 106

1. Зона с особыми условиями использования территории (зона ОКУТ) – часть территории, в пределах которой устанавливаются специальные ограничения или обязательства, отличные от общих градостроительных требований.
2. Градостроительный регламент (ГР) – нормативный документ, определяющий правила землепользования и застройки на конкретной территории.
3. Межмуниципальная территория – территория, охватывающая несколько муниципальных образований, где вводятся зоны ОКУТ по согласованию всех заинтересованных сторон.

Порядок установления зоны ОКУТ

Согласно части 1 статьи 106, процедура включает следующие этапы:

Инициатива

• Инициировать установление зоны могут:
  • орган исполнительной власти субъекта РФ;
  • орган местного самоуправления;
  • собственник (владельц) земельного участка, если это необходимо для реализации его прав.

Подготовка проекта ГР

• Разрабатывается проект градостроительного регламента, в котором указываются границы зоны, перечень ограничений и обязательств, а также сроки их действия.
• В проекте обосновывается необходимость введения зоны (социальные, экологические, исторические причины).

Публичные обсуждения

• Проект ГР размещается в официальных источниках (портал органов власти, информационный стенд в муниципальном здании) не менее 30 календарных дней.
• Граждане, юридические лица и организации имеют право вносить предложения и замечания.

Согласование

• После учета замечаний проект направляется в:
• орган местного самоуправления (для муниципальных территорий);
• государственную экспертизу (при необходимости, например, в случае экологических ограничений);
• Росреестр и органы, отвечающие за государственный градостроительный кадастр.

Принятие решения

• Орган, уполномоченный на принятие решений (обычно глава субъекта РФ или глава муниципального образования), издает постановление о введении зоны ОКУТ.
• Постановление подписывается в течение 10 рабочих дней после завершения согласования.

Внесение в ГР и публикация

• Утверждённый ГР, содержащий новую зону, вносится в единый государственный реестр ГР и публикуется на официальных ресурсах.

Порядок изменения зоны ОКУТ

Часть 2 статьи 106 регламентирует изменение зоны. Процедура аналогична установлению, но с уточнёнными сроками:

• Инициатива и подготовка проекта – не менее 20 дней;
• Публичные обсуждения – не менее 20 дней;
• Принятие решения – в течение 5 рабочих дней после завершения согласования.

Изменения могут касаться:

• расширения или сокращения границ зоны;
• добавления/удаления ограничений;
• изменения сроков действия.

Порядок прекращения зоны ОКУТ

Часть 3 статьи 106 описывает прекращение зоны. Прекращение возможно:

1. По истечении установленного срока действия зоны (если срок был ограничен).
2. В случае достижения цели, для которой зона была введена.
3. По решению органа, уполномоченного на её ввод, если изменились условия, делающие её необоснованной.

Процедура прекращения включает:

• Подготовку проекта отмены зоны (не менее 15 дней);
• Публичные обсуждения (не менее 15 дней);
• Согласование с органами, участвовавшими в первоначальном вводе зоны;
• Издание постановления об отмене зоны и внесение изменений в ГР.

Последние изменения и дополнения (по состоянию на 2025 год)

Важнейшие изменения, влияющие на практику применения статьи 106:

• Федеральный закон № 342‑ФЗ от – уточнил перечень допустимых ограничений (например, ограничения на высотность, плотность застройки, виды допустимых функций).
• В 2021 году вступила в силу редакция, учитывающая требования экологической сертификации и обязательное согласование с Росприроднадзором при вводе зон, затрагивающих природные ландшафты.
• С 2023 года в ГК РФ добавлен пункт о цифровом кадастре: границы зон ОКУТ обязаны быть отражены в системе «ГосГрадостройКадр», что упрощает их мониторинг.

Практические рекомендации для специалистов

1. Тщательно изучите цели ввода зоны. Необходимо подготовить обоснование, подтверждённое экспертными заключениями (экологическая, историческая, социально‑экономическая).
2. Соблюдайте сроки публичных обсуждений. Недостаток времени может привести к отмене проекта в судебном порядке.
3. Подготовьте пакет согласований заранее. Сюда входят согласования с:
• Росприроднадзором (при экологических ограничениях);
• Росреестром (для внесения в кадастр);
• Министерством культуры (для охраны памятников).
4. Используйте электронные сервисы. Подача проекта через портал «Госуслуги» ускоряет процесс и фиксирует все этапы в электронном виде.
5. Контролируйте изменения в реестре ГР. Регулярно проверяйте актуальность сведений в «ГосГрадостройКадр», особенно при работе с межмуниципальными территориями.

Судебная практика

Судебные решения по статье 106 часто касаются:

• Недостаточности публичных обсуждений (дело Москворечье‑Плюс, суд РФ, 2022);
• Отсутствия экспертизы экологических ограничений (дело «Зелёный берег», суд Калужской области, 2023);
• Неправомерного сокращения срока действия зоны без согласования (дело «Стройтех», суд Тульской области, 2024).

В большинстве случаев суды отстаивают интересы граждан и требуют от органов власти выполнения всех процедур, предусмотренных статьёй 106, включая обязательный публичный контроль.

Статья 106 Градостроительного кодекса РФ – ключевой инструмент регулирования использования территории в интересах общества, экологии и культуры. С учётом последних поправок (342‑ФЗ, цифровой кадастр) процесс стал более прозрачным, но одновременно возросла требовательность к подготовке обоснований и соблюдению сроков публичных обсуждений.

Для успешного применения статьи 106 рекомендуется:

• Тщательно готовить обоснование и пакет согласований;
• Вовлекать общественность на ранних этапах;
• Вести работу в электронных системах, фиксируя каждый шаг;
• Отслеживать изменения в законодательстве и судебной практике.

Только при соблюдении всех требований статья 106 будет надёжным механизмом обеспечения устойчивого развития территорий России.

Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации (ФЗ 190) с изменениями на 30 декабря 2020 г.; Федеральный закон № 342‑ФЗ от ; материалы портала «КонсультантПлюс».