Градостроительный кодекс РФ: полный анализ статьи 264
Актуально на 04 августа 2026 г. 03:27
Содержание
- Определение и цель статьи 264
- Полный текст статьи
- Субъекты, на которых распространяется норма
- Права собственников земельных участков
- Ограничения и обязанности
- Когда действует статья 264
- Ответственность за нарушение
- Практика применения судами
- Изменения и актуальность в 2026 году
- Чек-лист для собственника
Что такое статья 264 ГрК РФ и зачем она нужна?
Статья 264 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) устанавливает особый правовой режим земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для жилищного строительства (ИЖС, ЛПХ) и не внесённых в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Цель нормы: упорядочить градостроительную деятельность на таких участках, защитить права граждан и муниципалитетов, а также предотвратить самовольное строительство без регистрации прав.
Полный текст статьи 264 ГрК РФ (в редакции на )
Статья 264. Особенности регулирования правового режима земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и садоводства, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не внесённых в Единый государственный реестр недвижимости
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные для:
- индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
- ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
- садоводства;
- огородничества;
и не внесённые в ЕГРН, могут предоставляться гражданам без проведения торгов.
Такие участки предоставляются:
- на аукционе — в случае их предварительного формирования;
- без аукциона — если:
- у гражданина уже имеется право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
- участок находится в границах существующего населённого пункта;
- участок предоставляеться многодетной семье, ветерану ВОВ, инвалиду I/II группы и иным льготным категориям, перечисленным в ст. 39.5 ЗК РФ.
Постройки, возведённые на таких участках после 01 марта 2015 года, признаются самовольными, если:
- отсутствует разрешение на строительство;
- отсутствует уведомление о планируемом строительстве (для объектов, не требующих разрешения);
- объект не соответствует градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ) или параметрам разрешённого строительства.
Участок можно внести в ЕГРН после:
- утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
- государственного кадастрового учёта;
- определения кадастровой стоимости.
Самовольные постройки подлежат:
- сносу;
- или узакониванию путём подачи декларации соответствия и получения разрешения на ввод в эксплуатацию (если не нарушены градостроительные регламенты).
Кто подпадает под действие статьи?
| Категория | Описание |
|---|---|
| Физические лица | Граждане РФ, получившие участок без торгов (льготники, многодетные) |
| Органы местного самоуправления | Оформляют постановления о предоставлении участков |
| Росреестр | Осуществляет кадастровый учёт и регистрацию прав |
| Строительные надзоры | Проверяют объекты на предмет самовольного строительства |
Права собственников (или будущих собственников)
- Бесплатно получить участок (если подходите под льготу).
- Получить ГПЗУ без проведения публичных слушаний.
- Подать декларацию о соответствии построенного объекта, если параметры не превышают допустимые.
- Приватизировать участок после внесения в ЕГРН (по договору безвозмездного пользования).
Основные ограничения
- Нельзя зарегистрировать право собственности на дом без ввода в эксплуатацию, если постройка начата после марта 2015 года.
- Нельзя продать участок, пока он не внесён в ЕГРН.
- Нельзя превышать параметры разрешённого строительства (высота, площадь, % застройки).
- Нельзя строить без уведомления (для объектов до 150 м² и до 3 этажей требуется уведомление, а не разрешение).
Когда нужно применять статью 264 на практике?
| Ситуация | Действия |
|---|---|
| Вы многодетная семья, хотите получить участок под ИЖС | Подать заявление в администрацию района с пакетом документов → получить Постановление → заключить договор безвозмездного пользования. |
| Участок получен в 2020 году, дом построен без разрешения | Подать декларацию соответствия → получить разрешение на ввод → зарегистрировать право собственности в Росреестре. |
| Участок не внесён в ЕГРН, хотите продать | Сначала заказать межевание → кадастровый инженер формирует схему → подать заявление в Росреестр → после внесения в ЕГРН можно заключать договор купли-продажи. |
Ответственность за нарушение
- Административная ответственность (КоАП РФ, ст. 9.5): штраф до 500 000 ₽ для юрлиц и до 50 000 ₽ для физлиц.
- Принудительный снос — по решению суда.
- Запрет на регистрацию прав до устранения нарушений.
Практика судов: ключевые кейсы
Кейс 1: Постановление ВС РФ от № 5-КГ25-11
Определено: если участок не внесён в ЕГРН, но выдан разрешённый акт ввода, право собственности всё равно можно зарегистрировать дополнительно подав заявление о кадастровом учёте.
Кейс 2: Апелляционное определение Мосгорсуда от № 33-53422/2024
Суд отказал в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку объект превышал максимальную этажность (3 этажа вместо 2).
Актуальные изменения 2024–2026
- С увеличен «безразрешительный» порог: дома до 500 м² и высотой до 3 этажей можно возводить по уведомлению (ФЗ № 504-ФЗ).
- Кадастровая оценка для участков без ЕГРН теперь проводится бесплатно за счёт бюджета субъекта РФ.
- Муниципалитеты обязаны публиковать списки свободных участков в открытом доступе на «Госуслугах».
Чек-лист для собственника участка без ЕГРН
- Проверьте на сайте Росреестра, внесён ли участок в ЕГРН (по кадастровому номеру или адресу).
- Если не внесён, закажите кадастрового инженера для подготовки межевого плана.
- Получите схему расположения участка в МФЦ или онлайн на публичной кадастровой карте.
- Подайте заявление в комиссию при администрации района для оформления безвозмездного пользования.
- Подготовьте уведомление о планируемом строительстве (или разрешение, если требуется).
- После окончания строительства подайте декларацию соответствия.
- Зарегистрируйте право собственности в МФЦ или через «Госуслуги».