С 1 марта 2025 года вступили в силу ключевые изменения в Земельный кодекс РФ, затрагивающие порядок проведения аукционов по продаже и аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В данной статье разберёмся, какие нормы Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) регулируют эти отношения, как подготовиться к торгам и что делать после победы на аукционе.

Оглавление

1. Нормативная база: ГК РФ и ЗК РФ
2. Виды аукционов и их особенности
3. Кто может участвовать в аукционе
4. Пошаговая инструкция участника
5. Электронный аукцион: новые правила 2025–2026
6. После победы: оформление права собственности или аренды
7. Риски и частые ошибки
8. Краткий чек-лист участника

Нормативная база: ГК РФ и ЗК РФ

Гражданский кодекс РФ (часть первая, глава 7 «Права на земельные участки») устанавливает:

• ст. 130 – земельные участки относятся к недвижимым вещам, подлежат гос. кадастровому учёту;
• ст. 269, 275, 284 – правила постоянного (бессрочного) пользования, сервитутов и изъятия при неиспользовании;
• ст. 552 – при продаже здания/сооружения автоматически переходит и право на землю под ним;
• глава 7 ГК РФ дополняется Земельным кодексом РФ (гл. V.1 «Порядок отчуждения и передачи в аренду»).

ЗК РФ ст. 39.11–39.13 детализируют:

• организационные сроки и порядок подготовки аукциона;
• порядок проведения итогов;
• особенности электронной формы и минимальные сроки публикации извещения (сокращены до 15 дней с 2025 г.).

Виды аукционов и их особенности

Кто может участвовать в аукционе

• Граждане РФ и иностранцы (если земля не запрещена к обороту);
• Индивидуальные предприниматели;
• Юридические лица – резиденты РФ;
• условие: отсутствие задолженности по налогам и участию в других аукционах (ст. 39.11 ЗК РФ).

Пошаговая инструкция участника

1. Поиск объекта на портале «Росимущество» или региональном ETП.
2. Изучение извещения: кадастровый номер, площадь, НДВ (начальная цена), разрешённое использование, ограничения.
3. Электронная подача заявки (не позднее 15–20 дней до даты аукциона).
4. Внесение задатка (5–10 % НДВ, возвращается всем, кроме победителя).
5. Участие в торгах онлайн в «личном кабинете» участника.

Электронный аукцион: новые правила 2025–2026

С сокращены сроки:

• от публикации извещения до начала торгов – 15 календарных дней;
• подписание договора аренды/купли-продажи – не позднее 30 дней после признания участника победителем;
• допускается единоличное участие, но если ставка не превышает НДВ более чем на 5 %, участник обязан возместить организатору расходы на аукцион (ст. 39.13 ЗК РФ).

После победы: оформление права собственности или аренды

Продажа (переход права собственности)

1. Оплата в течение 30 дней (или иного срока по договору).
2. Регистрация в Росреестре через МФЦ или электронную подпись.

Аренда

1. Максимальный срок – 49 лет для граждан, 10 лет для ИП, 5–20 лет для юр. лиц (решение муниципалитета).
2. Оплата первого года в срок до 30 дней, далее – ежегодно.
3. Регистрация долгосрочной аренды в Росреестре при сроке > 1 года.

Риски и частые ошибки

• Несоответствие целевого назначения: например, покупка участка «для ЛПХ» и попытка построить МКД без перевода в ИЖС.
• Самовольные постройки: ст. 285 ГК РФ – возможен снос без компенсации.
• Отказ от подписания договора после победы – задаток не возвращается + внесение в «чёрный список» на 1 год.
• Неучтённые ограничения: сервитуты, охранные зоны, ВОЛС, ВЛ.

Краткий чек-лист участника

• ☐ Проверил кадастровый паспорт и выписку ЕГРН.
• ☐ Изучил ПЗЗ и разрешённое использование.
• ☐ Подготовил электронную подпись (КЭП).
• ☐ Внёс задаток вовремя и сохранил квитанцию.
• ☐ Установил лимит ставки на аукционе.
• ☐ После победы подписал договор и зарегистрировал право в Росреестре в течение 30 дней.

Аукцион земельных участков, регулируемый Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ, стал более прозрачным и быстрым благодаря электронной форме и сокращённым срокам 2025 года. Главное – внимательно изучить документы, соблюдать сроки и использовать электронные сервисы Росимущества и Росреестра.

Дата актуализации: .
При использовании материалов ссылка на источник обязательна.