Общее понятие
Согласно статье 572 Гражданского кодекса РФ‚ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. При дарении недвижимости важно помнить‚ что речь идёт именно о переходе права собственности‚ а не просто о временном пользовании.
Ключевое нововведение 2025 года
Обязательное нотариальное удостоверение
С 13 января 2025 года вступили в силу изменения‚ внесённые Федеральным законом № 459-ФЗ от 13 декабря 2024 г. Теперь:
- любой договор дарения недвижимого имущества‚ заключённый между гражданами‚ обязательно подлежит нотариальному удостоверению;
- исключений практически не остаётся: даже если речь идёт о квартире‚ доле в квартире‚ земельном участке или доме‚ — всё оформляется у нотариуса;
- договоры‚ поданные на государственную регистрацию до 13 января 2025 года‚ остаются действительными без дополнительного нотариального удостоверения.
Этапы заключения договора дарения недвижимости после
- Подготовка документов
- кадастровый паспорт (выписка ЕГРН);
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи‚ наследство и т.д.);
- паспорта сторон;
- справка об отсутствии задолженности по ЖКХ и налогам (по требованию нотариуса).
- Нотариальное удостоверение
Стороны лично присутствуют у нотариуса‚ подписывают договор‚ нотариус заверяет сделку. - Государственная регистрация
Нотариус в электронном виде направляет документы в Росреестр. Срок регистрации — 3–7 рабочих дней. - Получение выписки ЕГРН
После регистрации одаряемый становится полноправным собственником и получает свежую выписку из ЕГРН.
Налоговые последствия
НДФЛ при дарении
- Родственники (близкие): супруги‚ родители‚ дети‚ полнородные/неполнородные братья и сёстры‚ дед‚ бабка‚ внуки — освобождаются от НДФЛ;
- Прочие физлица: одаряемый уплачивает 13 % (15 % при доходе выше 2‚4 млн рублей в 2025 году) от кадастровой стоимости объекта.
Как признать договор недействительным
Основания прописаны в статье 578‚ 166–180 ГК РФ:
- дарение совершено под влиянием обмана‚ насилия‚ угрозы;
- даритель в момент сделки не понимал характера своих действий;
- объект находится в общей совместной собственности и дарение произведено без согласия всех собственников;
- дарение несовершеннолетнему/ограниченно дееспособному без согласия органа опеки.
Обещание дарения недвижимости
Если даритель лишь обещает подарить квартиру в будущем (например‚ после своей смерти)‚ то подписывается договор обещания дарения. Его также необходимо удостоверить у нотариуса‚ а форма желательно письменная с указанием срока передачи.
Подводные камни и практические советы
- Отказ от дарения. До момента регистрации даритель может отказаться‚ если право ещё не перешло к одаряемому (п. 1 ст. 573 ГК РФ).
- Кредитная недвижимость. Банк-кредитор требует согласия на дарение‚ поскольку залоговое имущество переходит к новому собственнику.
- Доли в недвижимости. Дарение доли требует нотариального удостоверения даже если доля составляет 1/100.
- Налоговый вычет. Даритель‚ передавший имущество‚ не получает имущественный вычет‚ поскольку сделка безвозмездная.
Начиная с 13 января 2025 года оформить дарение квартиры‚ дома или земельного участка между физическими лицами можно только через нотариуса. Это повышает юридическую защиту сторон‚ но увеличивает расходы (госпошлина + нотариальный тариф ≈ 0‚5 % кадастровой стоимости‚ но не менее 3 000 руб.). Подготовьте документы заранее‚ проверьте кадастровую стоимость и не забудьте о налоговых последствиях‚ если одаряемый не является членом семи или близким родственником.
Дата актуальности: 04 июля 2026 г.