Актуально на г. С учётом последних изменений 2025 года
Земельный участок как объект права собственности
Общая характеристика (ст. 261 ГК РФ)
Статья 261 ГК РФ закрепляет основное правило: земельный участок может быть объектом права собственности и иных вещных прав.
Начиная с 2025 года применяется новая редакция пункта 3:
«Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению всё, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено:
- законами о недрах;
- законами об использовании воздушного пространства;
- иными федеральными законами;
- правами других лиц (например, сервитутами, договором аренды).
»
Единство земли и объектов капитального строительства
Согласно ст. 6 Земельного кодекса РФ, в 2025 г. усилена «конструктивная презумпция»:
при переходе права собственности на здание, строение или сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, новый собственник автоматически приобретает право ограниченного пользования той частью участка, которая необходима для эксплуатации объекта.
Условно говоря, «дом купил — землю под ним используй».
Общие положения о доступе и участках общего пользования
Земельные участки общего пользования (ст. 262 ГК РФ)
Статья 262 ГК РФ прямо разрешает гражданам:
- Свободно, без разрешений проходить и проезжать по дорогам и иным участкам общего пользования.
- Использовать такие участки в пределах законного режима, установленного органами местного самоуправления.
Права лиц, не являющихся собственниками земельных участков
Аренда и иные обязательные основания (ст. 607, 264 ГК РФ)
- Статья 607 ГК РФ — земельные участки могут передаваться в аренду, а также в безвозмездное пользование.
- Статья 264 ГК РФ конкретизирует: арендатор, землепользователь или землевладелец обладают владением и пользованием, но не распоряжением, если иное не предусмотрено законом или договором (например, субаренда, выкуп, доверительное управление).
Публичные и частные сервитуты (ст. 274 ГК РФ + ЗК РФ)
Статья 274 ГК РФ регулирует право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).
Последняя редакция 2025 г. вводит два вида:
| Вид сервитута | Кто устанавливает | Особенности 2025 г. |
|---|---|---|
| Частный | Суд или соглашение сторон | Прописан порядок уведомления Росреестра в электронном виде с применением ЕГРН |
| Публичный | Органы власти, нормативные акты | Если публичный сервитут делает участок «непригодным» для основного вида использования, собственник вправе требовать выкупа или компенсации |
Новые административные риски для собственников и арендаторов в 2025 г.
Росреестр продолжает совершенствовать контроль:
- Неиспользование участка свыше 3 лет подряд, штраф до 5 % кадастровой стоимости.
- Нецелевое использование (например, под ИЖС выращивают картофель для продажи) — штраф до 0,5 % кадастровой стоимости за каждый год нарушения.
Алгоритм действий собственника или арендатора в 2026 г.
- Проверить ЕГРН-выписку — корректны ли виды разрешённого использования, площадь, кадастровый номер.
- Оценить риски сервитутов — через Публичную кадастровую карту убедиться, что нет неоформленных ограничений.
- Утвердить проект межевания при необходимости раздела или объединения.
- Заключить договор аренды/сервитута в простой письменной форме и зарегистрировать его в Росреестре.
- Ежегодно подавать декларацию о фактическом использовании участка (для юрлиц и ИП с 2026 г. — обязательно в электронном виде).
С 2025-2026 годов Гражданский кодекс РФ и Земельный кодекс РФ формируют единое правовое поле:
«Собственник владеет «от центра Земли до неба», но обязан нести бремя содержания, соблюдать режимы сервитутов и не допускать нецелевого использования.
Арендатор и землепользователь получают расширенные возможности, но в рамках договора и закона».
Подготовлено на основе официальных источников: КонсультантПлюс, Гарант, Росреестр, судебная практика 2025-2026 гг.