Каждый день арендные отношения затрагивают миллионы россиян — от владельцев кафе и офисов до квартиросъёмщиков. Ключевой вопрос, который вызывает 90 % всех споров: «Кто именно обязан делать капитальный ремонт — арендатор или арендодатель?» Ответ регулируется ст. 616 Гражданского кодекса РФ, а также рядом подзаконных актов.
Что такое капитальный ремонт по Гражданскому кодексу РФ?
Гражданский кодекс (в отличие от Градостроительного) прямого определения «капитального ремонта» не даёт. Однако правоприменительная практика исходит из следующих критериев:
- замена или восстановление несущих конструкций (фундамент, стены, кровля);
- полная замена инженерных систем (электрика, отопление, водопровод);
- работы, направленные на повышение эксплуатационных характеристик объекта.
То, что не является капитальным, по умолчанию относится к текущему ремонту (мелкие починки, косметика, сезонное обслуживание).
Обязанности арендодателя: когда ремонт «за свой счёт»
Норма закона
П. 1 ст. 616 ГК РФ:
«Арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды».
Это — императивное правило. Стороны не могут «молча» перевесить обязанность на арендатора: нужно явное соглашение в договоре.
Риски арендодателя
- Штрафы и неустойки за невыполнение капремонта;
- Снижение арендной платы по ст. 614 ГК РФ если недвижимость нельзя использовать по назначению;
- Возмещение убытков арендатора, включая упущенную выгоду.
Исключения: когда капремонт может делать арендатор
Прямое условие договора
Договор может:
- Возложить на арендатора обязанность проводить капремонт за свой счёт;
- Предусмотреть компенсацию арендатору расходов (например, зачёт в счёт аренды);
- Установить порядок согласования перечня работ, смет и сроков.
Судебная практика
Арбитражные суды (см; обзоры ВАС и Верховного суда РФ за 2020-2024 гг.) единодушны:
- Если договор впрямую не говорит «арендатор делает за свой счёт», то обязанность возвращается к арендодателю.
- Формулировка «арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии» не эквивалентна «обязан капитально ремонтировать».
Текущий ремонт: зона ответственности арендатора
П. 2 ст. 616 ГК РФ:
«Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества…»
Примеры текущего ремонта:
- покраска стен, ремонт напольного покрытия;
- замена ламп, розетков, смесителей;
- чистка вентиляции, мелкое устранение протечек.
Пошаговый алгоритм: как сторонам не ошибиться
- На этапе переговоров: заранее закрепить в договоре, кто и за чей счёт делает капремонт.
- В тексте договора: использовать конкретные формулировки: «Капитальный ремонт осуществляется арендатором за свой счёт» или «арендодатель обязан…».
- Дополнительно: приложить перечень работ капитального характера (можно сослаться на Градостроительный кодекс РФ).
- При возникновении спора: фиксировать все претензии в письменной форме, проводить независимую экспертизу.
- В суде: опираться на ст. 616 ГК РФ и судебную практику ВС РФ.
Частые вопросы (FAQ)
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Можно ли «умолчать» в договоре о капремонте? | Нет — по умолчанию обязанность ложится на арендодателя. |
| Арендатор уже сделал капремонт без согласования. Вернёт ли деньги? | Только если есть письменное соглашение о компенсации либо согласие арендодателя. |
| Кто платит взносы на капремонт многоквартирного дома? | Собственник помещения. Арендатор платит только если договором это прямо предусмотрено. |
Капитальный ремонт арендованного имущества по умолчанию — обязанность арендодателя.
Стороны могут изменить это правило только явным условием договора.
Текущий ремонт традиционно лежит на арендаторе.
Любые спорные траты на ремонт лучше закреплять в акте приёма-передачи или дополнительном соглашении.
Последняя редакция: июль 2026 г. За индивидуальной консультацией обращайтесь к квалифицированному юристу.