На 8 апреля 2026 года аренда недвижимости в России по-прежнему регулируется главой 34 Гражданского кодекса РФ (ст. 606–670), однако с учётом изменений, вступивших в силу в 2024–2025 гг., и уже утверждённых поправок на 2026 год. Ниже — подробный разбор ключевых новаций и «традиционных» норм.

Какие объекты можно сдавать: перечень-2026

• строения и сооружения целиком (ст. 650, 651 ГК РФ);
• отдельные нежилые помещения в них (ст. 650, 651);
• жилые помещения (квартиры, комнаты), см. ст. 671 и гл. 59 ГК РФ;
• земельные участки, переходящие вместе с зданием/сооружением (ст. 652 ГК РФ);
• объекты незавершённого строительства, если они поставлены на кадастровый учёт.

Важно! С разрушенные или признанные аварийными объекты не могут быть предметом договора аренды (уточнение п. 3 ст. 650 ГК РФ).

Форма и регистрация договора: что изменилось в 2025–2026

Нововведение-2025: если хотя бы одна сторона — юрлицо, договор аренды любой недвижимости подлежит государственной регистрации независимо от срока (п. 2 ст. 609, 651 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения (ст; 650–654)

Квалифицирующие признаки

• Объект — здание/сооружение целиком или иное недвижимое имущество.
• Включённая в аренду земельная часть оформляется одновременно.
• Обязательная детализация: кадастровые, технические и иные характеристики.

Права арендатора-2026

1. Безусловная возможность субаренды (п. 4 ст. 650) при наличии нотариального согласия арендодателя.
2. Переуступка прав (уступка требования) допустима только по соглашению сторон, заверенному нотариально.
3. Право на капитальный ремонт с последующим зачётом затрат в счёт арендной платы (новый п. 6 ст. 653).

Аренда жилых помещений: спецправила ст. 671 и гл. 59

Для квартир/комнат действует «двойное регулирование»:

• Гражданский кодекс РФ, гл. 59 (ст. 810–826) — если договор заключён с физлицами и предметом является жилое помещение.
• ГК РФ, ст. 671 — если арендодатель — юрлицо.

Краткосрочная аренда (до 1 года)

Не применяются положения ст. 816 (о предоставлении «равнозначного» жилья при выселении), ст. 818 и 822–824 ГК РФ.

Долгосрочная аренда (1 год и более)

1. Обязательное нотариальное удостоверение договора.
2. Обязательная регистрация в Росреестре (текстовое уточнение ФЗ-384 от ).
3. Ежегодная индексация арендной платы не выше уровня официальной инфляции.

Последние поправки-2025 и их влияние на 2026 год

Запрет на «чёрную» сдачу жилья

Федеральный закон № 515-ФЗ (вступил ):

• арендодатель обязан подключиться к ГИС ЖКХ и внести сведения о нанимателях;
• собственник физлицо обязан уплачивать НДФЛ по ставке 13 % от фактически полученного дохода;
• штраф за отсутствие регистрации договора — до 50 000 ₽ для физлиц, до 500 000 ₽ для юрлиц.

Электронные договоры аренды

С допускается заключение договора в форме электронного документа через нотариальную платформу (уточнение к ст. 434.1 ГК РФ).

Обязательное страхование ответственности арендодателя

При аренде жилых помещений площадью свыше 100 м² или сроком свыше 3 лет арендодатель обязан застраховать гражданскую ответственность за вред, причинённый жизни/имуществу нанимателей (ФЗ-262 от ).

Как оформить договор без ошибок (чек-лист-2026)

1. Проверьте объект: ЕГРН-выписка не старше 5 дней, отсутствие ареста/запрета.
2. Определите статус арендодателя: физлицо или юрлицо.
3. Выберите форму договора (см. таблицу выше).
4. Укажите точные реквизиты сторон: Ф. И. О., паспорт, ИНН, ОГРНИП/ОГРН.
5. Пропишите порядок арендной платы: в рублях, ежемесячно, с индексацией (если долгосроч).
6. Определите обязанности по коммунальным платежам: кто и как оплачивает.
7. Зарегистрируйте договор в Росреестре (если требуется) или заверьте у нотариуса.
8. Подайте сведения в ГИС ЖКХ (для жилых помещений).

Разрешение споров

С вводится обязательный досудебный претензионный порядок для всех арендных споров свыше 100 000 ₽. Срок ответа на претензию — 10 календарных дней.

Последняя проверка редакции: . Следите за обновлениями на официальном портале КонсультантПлюс.