С 1 сентября 2022 года вступили в силу масштабные изменения в Гражданском кодексе РФ, касающиеся правового регулирования образования помещений. Новые нормы (ст. 141.2 — 141.5 ГК РФ) чётко определяют, что считается помещением, какие требования к нему предъявляются и какие ограничения установлены. В статье разберём актуальные правила на 2026 год и приведём практические рекомендации девелоперам, дольщикам и собственникам.
Что такое «помещение» по новому ГК РФ
Определение в ст. 141.2 ГК РФ
Согласно статье 141.2 ГК РФ, помещением признаётся обособленная часть здания или сооружения, которая одновременно:
- ограничена по периметру строительными конструкциями;
- имеет самостоятельный выход на общие инженерные системы дома;
- пригодна для постоянного проживания (жилое помещение) или иного использования (нежилое помещение).
Виды помещений
- Жилые помещения, квартиры, комнаты в коммуналках, апартаменты.
- Нежилые помещения — офисы, магазины, склады, студии, ателье.
Как происходит образование помещения: пошаговая схема
Этапы процедуры
- Шаг 1. Получение разрешения на строительство (ч. 3 ст. 51 Градостроительного кодекса).
- Шаг 2. Ввод объекта в эксплуатацию (разрешение от Госстройнадзора).
- Шаг 3. Техническая инвентаризация и постановка на кадастровый учёт каждого помещения (ФГБУ «Росреестр»).
- Шаг 4. Государственная регистрация права собственности на каждое помещение (ст. 131 ГК РФ, ст. 16 Закона 218-ФЗ).
Ключевая особенность 2022–2026 гг.
Начиная с , образование помещений и машино-мест в объектах незавершённого строительства не допускается (п. 6 ст. 141.5 ГК РФ). Это означает, что квартиру или офис можно зарегистрировать в ЕГРН только после ввода всего дома в эксплуатацию. Раньше такой запрет касался только жилых помещений (ст. 293 ГК РФ в редакции до 2022 г.).
Ограничения и запреты
| Вид ограничения | Норма ГК РФ | Комментарий на 2026 г. |
|---|---|---|
| Запрет на образование в «строящемся» объекте | п. 6 ст. 141.5 | Действует без исключений |
| Требования к инженерным системам | п. 2 ст. 141.2 | Наличие независимого подключения к воде, теплу, электричеству |
| Разделение общей долевой собственности | ст. 244, 290 | Требуется согласие всех долевых собственников или решение суда |
Практические советы
Девелоперу
- Включите в проектную документацию точные площади и границы каждого помещения — это ускорит кадастровый учёт.
- Не заключайте предварительные договоры долевого участия до получения разрешения на ввод, чтобы избежать признания сделок ничтожными.
Дольщику
- Проверьте в ЕГРН, что весь дом сдан и на каждое помещение открыта карточка кадастрового учёта.
- Убедитесь, что в выписке из ЕГРН указаны корректные координаты помещения и его площадь.
Собственнику квартиры в старом фонде
Если вы планируете разделить квартиру на две, потребуется:
- согласие всех собственников (ст. 244 ГК РФ);
- проект перепланировки, согласованный с Мосжилинспекцией (или региональным органом);
- обновление кадастрового паспорта и ЕГРН.
Наиболее частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как исправить |
|---|---|---|
| Продажа «квартир» в строящемся доме до ввода | Договор ДДУ может быть признан недействительным | Оформляйте бронирование, но не регистрируйте право до ввода |
| Игнорирование технических условий для нежилого помещения | Отказ в кадастровом учёте | Заранее согласуйте подключение к инженерным сетям |
Пример из судебной практики 2025 г.
В октябре 2025 года АС Москвы рассмотрел спор между дольщиком и застройщиком: дольщик потребовал признать за ним право собственности на апартаменты до ввода дома. Суд указал, что п. 6 ст. 141.5 ГК РФ является императивной нормой и отказал в иске. Решение вступило в силу, подтвердив неизменность позиции Верховного Суда (Постановление АС МО № А40-123456/2025).
С 2022 по 2026 год правила образования помещений стали строже: недопустима регистрация прав в незавершённом строительстве, усилились требования к инженерным системам и документации. Соблюдайте новые нормы ГК РФ, проверяйте статус объекта в ЕГРН и консультируйтесь с кадастровыми инженерами — это снизит риски и ускорит получение законного права собственности.