Актуально на 04 июля 2026 г․

Общие принципы перехода прав

В российском праве земельный участок и расположенные на нём здания (сооружения) могут принадлежать как одному, так и разным лицам․ Всё зависит от того, как оформлены права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)․ При любой сделке с недвижимостью важно понимать, как именно переходит право на земельный участок и в каких случаях это происходит автоматически․

Когда земельный участок переходит «автоматически»

Случаи из ст․ 273 ГК РФ

Если здание принадлежит тому же лицу, что и земельный участок, то при отчуждении здания или сооружения (продажа, дарение, мена и т․д․) к покупателю переходит и право собственности на участок, занятый зданием и необходимый для его использования․ Исключение возможно только в случаях, прямо предусмотренных законом (например, аренда сроком до 49 лет вместо перехода права собственности)․

• Пункт 1 ст․ 273 ГК РФ: переход права на участок происходит одновременно с переходом права на здание․
• Объём участка: минимально необходимая часть, обеспечивающая эксплуатацию объекта капитального строительства․
• Форма перехода: государственная регистрация в Росреестре (ст․ 551 ГК РФ)․

Случаи из ст․ 552 ГК РФ

Аналогичное правило закреплено и в ст․ 552 ГК РФ для договоров продажи зданий и сооружений:

«По договору продажи здания, сооружения или иной недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для её использования»․

Особенности долевой собственности (ст․ 35 ЗК РФ)

С 1 марта 2015 г․ (вступление в силу Федерального закона № 171-ФЗ от ) правило об «автоматическом» переходе участка распространилось и на долевую собственность:

• Если лицо продаёт долю в праве собственности на здание или сооружение, оно обязано одновременно отчуждать и долю в праве собственности на земельный участок, на котором расположен объект․
• Исключение, если законом установлено иное (например, при продаже доли в помещении жилого многоквартирного дома, где земля принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности)․

Здание на «чужом» участке: что происходит с землёй?

Право пользования vs право собственности

Если здание или сооружение находится на участке, принадлежащем другому лицу, то при переходе права собственности на здание:

1. Не происходит автоматического перехода права собственности на землю․
2. Новый собственник здания получает право пользования земельным участком на том же основании и в том же объёме, что и прежний собственник (ст․ 271 ГК РФ)․
3. Форма пользования может быть разной: аренда, безвозмездное пользование, сервитут и т․д․

Преимущественное право покупки или аренды

По п․ 3 ст․ 271 ГК РФ собственник здания, расположенного на чужом участке, имеет преимущественное право:

• приобрести участок в собственность, если собственник земли решит его продать;
• заключить или продлить договор аренды на приоритетных условиях․

Запрет «раздельного» отчуждения

Пункт 4 ст․ 35 ЗК РФ прямо запрещает собственнику отчуждать земельный участок без здания, если оба объекта принадлежат ему на праве собственности․ Данное правило направлено на недопущение «разрыва» прав между участком и объектом капитального строительства․

Порядок государственной регистрации

Любой переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (ст․ 551 ГК РФ):

1. Подаётся комплект документов (договор купли-продажи, дарения, мены и т․д․)․
2. Одновременно подаётся заявление на регистрации перехода права на земельный участок и на здание/сооружение․
3. После проверки Росреестр вносит записи в ЕГРН и выдаёт выписку о переходе прав․

Практические советы

• Проверяйте ЕГРН перед сделкой: убедитесь, кто является собственником земли и здания․
• Уточняйте кадастровые планы и границы — участок должен быть «обрезан» ровно под здание и необходимую придомовую территорию․
• Не забывайте согласие супруга или органа опеки (если в собственности доля несовершеннолетнего)․
• Заключайте один договор на здание и участок, если они принадлежат одному лицу, чтобы избежать «двойной» регистрации․

Важно: при любых спорных вопросах — земельные споры, преимущественное право покупки, аренда участка — рекомендуется получить юридическую консультацию и предварительно согласовать условия в договоре․