04 июля 2026 г. — актуальное руководство о том, как собственник здания, сооружения или иной недвижимости может законно использовать чужой земельный участок. В статье разобраны последние изменения, внесённые Федеральным законом № 430-ФЗ от , действующими с 1 марта 2023 года.
Ключевые нововведения 430-ФЗ в части первой ГК РФ
С 1 марта 2023 года в Гражданский кодекс добавлены специальные нормы, которые напрямую касаются отношений собственников объектов недвижимости и земельных участков, находящихся в чужой собственности. Основные изменения:
- Закреплено право преимущественного заключения договора аренды или сервитута для собственника здания;
- Уточнён порядок размера платы за пользование участком;
- Введены сроки, в течение которых собственник недвижимости может требовать заключения договора;
- Расширен перечень оснований для отказа в предоставлении права пользования.
Кто имеет право пользоваться чужим участком?
Согласно ст. 271.1 ГК РФ (в редакции, вступившей в силу ), собственник здания, сооружения или иной недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет:
- Преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования;
- Возможность установления сервитута, если аренда невозможна или нецелесообразна;
- Право требовать продажи участка при его излишнем размере (ч. 4 ст. 271.1 ГК РФ).
Что важно знать о размере платы?
Величина платы за пользование участком определяется:
- по соглашению сторон;
- по рыночной цене, если договор заключается в судебном порядке;
- в размере кадастровой стоимости 0,3–1 % за каждый квадратный метр при отсутствии спора о цене (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Пошаговая инструкция: как оформить право пользования
Шаг 1. Проверка правоустанавливающих документов
Убедитесь, что вы действительно собственник недвижимости (ЕГРН-выписка, кадастровый паспорт).
Шаг 2. Переговоры с собственником земли
Предложите заключить:
- Договор аренды — наиболее распространённая форма;
- Договор сервитута — если нужен ограниченный доступ;
- Договор безвозмездного пользования — реже, но возможен при социальном найме.
Шаг 3. Фиксация условий
В договоре пропишите:
- точные границы участка;
- срок действия;
- порядок расчётов;
- ответственность сторон.
Шаг 4. Регистрация в Росреестре
Подайте заявление через МФЦ или электронную подпись на портале rosreestr.gov.ru. Срок регистрации — не более 7 рабочих дней.
Что делать, если собственник земли отказывается?
Если собственник участка уклоняется от заключения договора, собственник недвижимости вправе обратиться в суд. Суд может:
- Обязать собственника земли заключить договор аренды;
- Определить размер платы исходя из рыночной оценки;
- Установить сервитут в натуре (право проезда, прокладки коммуникаций).
Распространённые ошибки и риски
- Игнорирование регистрации. Устные договорённости не имеют юридической силы: участок могут изъять или продать.
- Неверное определение границ. Без межевания возможны споры с соседями.
- Неправильный вид сервитута. Публичный сервитут оформляется в иной процедуре, чем частный.
Гражданский кодекс РФ (в редакции ФЗ № 430-ФЗ) существенно упростил жизнь собственникам зданий и сооружений, расположенных на чужих земельных участках. Главное, вовремя оформить право пользования: договор аренды, сервитут или судебное решение. Это защитит ваш бизнес и недвижимость от потери.