Вопрос о том, какие права имеет собственник здания (дом, сооружение, коммерческий объект) в отношении земельного участка, на котором это здание расположено, регулируется несколькими статьями Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и Земельного кодекса РФ. Данная статья рассматривает правовые основы, практические последствия и типичные споры, связанные с переходом прав на землю при продаже, аренде и иных сделках с недвижимостью.

Основные нормативные положения

Статья 552 ГК РФ «Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нём недвижимости»

Содержание статьи (в редакции от ):

1. По договору продажи здания, сооружения или иной недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на эту недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.
2. Если в договоре иным образом не предусмотрено, то права на земельный участок переходят к покупателю в той же мере, в какой они были у продавца (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, аренда и т.д.).

Статья 271 ГК РФ «Право пользования земельным участком собственником недвижимости»

Собственник здания или иного строения, находящегося на чужом земельном участке, имеет право пользования этим участком в объёме, необходимом для эксплуатации здания, если иное не установлено законом или договором.

Статья 287.3 ГК РФ «Пользование собственником здания или сооружения чужим земельным участком»

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости имеет право пользоваться чужим земельным участком в порядке, установленном законом или договором. При этом возможны такие формы, как аренда, договор долевого участия, сервитут и др.

Статья 652 ГК РФ «Права на земельный участок при аренде находящегося на нём здания или сооружения»

При аренде здания (сооружения) арендатор получает право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации арендованного объекта, если иное не предусмотрено договором.

Статья 35 Земельного кодекса РФ (в ред. от N 171‑ФЗ)

Определяет порядок перехода прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение, а также порядок оформления прав собственности и аренды.

Как происходит переход прав на землю при продаже недвижимости?

Сценарий «Купить дом с землей»

• Продавец владеет как зданием, так и правом собственности (или постоянного пользования) на земельный участок.
• В договоре купли‑продажи указываются оба объекта: «дом по адресу …, вместе с земельным участком №…».
• При регистрации перехода права собственности в Росреестре оба объекта (кадастровый номер дома и номер земельного участка) регистрируются одновременно.
• Покупатель получает полные права на землю, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Сценарий «Купить дом, но земля в собственности у третьего лица»

• Продавец является только собственником здания, а земля принадлежит другому лицу (например, муниципалитету).
• В договоре указываются условия пользования землёй (аренда, бессрочное право пользования, сервитут и т.п.).
• Переход прав на землю не происходит – покупатель получает лишь право пользования, установленное в договоре.
• Если в договоре не указаны условия, то по умолчанию действует статья 271 ГК РФ: право пользования земельным участком в объёме, необходимом для эксплуатации здания.

Что делать, если в договоре не прописаны права на землю?

Отсутствие явного указания может привести к юридическим спорам. Рекомендуется:

1. Проверить выписку из ЕГРН: указаны ли в ней права на земельный участок у продавца.
2. Согласовать с продавцом отдельный договор аренды или сервитута.
3. Внести соответствующие положения в основной договор купли‑продажи (приложить отдельный пункт о передаче прав на землю).

Практика применения: типичные судебные споры

Спор о разделении земельного участка после продажи здания

В арбитражных делах (например, дело № 2‑66/2014) рассматривался вопрос о разделе участка на часть, занятую зданием, и «пустую» часть. Суд, опираясь на ст. 552 ГК РФ, признал, что при продаже здания с землей права на всю площадь, необходимую для эксплуатации, переходят к покупателю. Оставшуюся часть можно разделить в пользу прежнего собственника или оформить в порядке аренды.

Спор о сносе здания, находящегося на чужом участке

Согласно статье 285 ГК РФ (самовольные постройки), если здание нельзя сносить из‑за охранного статуса (памятник, жилой дом), собственник участка может требовать от собственника здания освобождения участка и приведения его в первоначальное состояние. Суд в подобных делах часто ссылается на ст. 271 и ст. 287.3, требуя соблюдения условий договора.

Применение сервитутов

Сервитут – ограниченное вещное право, позволяющее пользоваться чужой землей (проход, доступ к коммуникациям). При продаже здания, часть сервитута может «переходить» к новому владельцу, если он продолжает использовать землю в том же объёме. Это регулируется ст. 287.3 и ст. 552 (если сервитут был включён в договор купли‑продажи).

Как оформить права собственника здания на земельный участок?

Шаги при покупке недвижимости с землей

1. Проверка правоустанавливающих документов – выписка из ЕГРН, договор купли‑продажи, кадастровый паспорт.
2. Определение вида земельных прав – собственность, бессрочное пользование, аренда, сервитут.
3. Согласование условий в договоре – явно указать передачу прав на землю, либо указать отдельный договор аренды/сервитута.
4. Регистрация сделки – подача документов в МФЦ/Росреестр: заявление, договор, согласие органов (если требуется).
5. Получение выписки из ЕГРН – подтверждает переход прав.

Оформление прав при аренде здания

• Заключить договор аренды здания с пунктом о праве пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации.
• Если арендатору нужен длительный срок, оформить долгосрочную аренду земли (не менее 49 лет) в соответствии с ФЗ «Об аренде недвижимости».
• Регистрация арендных прав в Росреестре (для длительных арендных договоров).

Сервитут и другие ограниченные вещные права

Для создания сервитута необходимо:

1. Согласие обеих сторон (собственника земли и собственника здания).
2. Составление договора сервитута (публичный акт).
3. Регистрация в Росреестре (пункт 6 ст. 122 ГК РФ).

Важные нюансы и рекомендации

• Уточняйте, какой именно вид прав на землю передаётся. Право собственности – самое сильное, но часто встречаются бессрочное пользование или аренда.
• Обращайте внимание на ограничения по ЗК РФ. Например, земельные участки сельскохозяйственного назначения могут требовать согласования перепланировки.
• Сохраняйте договорные документы. Они могут понадобиться в суде для подтверждения объёма прав.
• При покупке квартиры в многоквартирном доме права на землю обычно остаются у ТСЖ/домовладельческого объединения; собственник квартиры имеет лишь право пользования долей земли, определяемой в уставе ТСЖ.
• Если планируется сноc здания, убедитесь, что договором предусмотрено освобождение земельного участка и возмещение затрат.

Гражданский кодекс РФ в совокупности с Земельным кодексом предоставляет собственнику здания широкие права на земельный участок, необходимый для эксплуатации этого здания. Ключевой нормативный акт – статья 552 ГК РФ, закрепляющая автоматический переход прав на землю при продаже недвижимости, если иное не предусмотрено договором. Однако в практике часто встречаются случаи, когда земля принадлежит третьим лицам, и тогда права собственника здания регулируются статьями 271, 287.3 и 652 ГК РФ, а также отдельными договорными соглашениями (аренда, сервитут, бессрочное пользование).

Для избежания конфликтов рекомендуется тщательно проверять правоустанавливающие документы, фиксировать все условия в договоре и регистрировать переход прав в Росреестре. При правильном оформлении собственник здания получает законную и защищённую возможность использовать земельный участок в интересах своей недвижимости.

Дата актуализации статьи: . Информация основана на действующей редакции ГК РФ (часть вторая) от № 14‑ФЗ, в ред. от , а также на изменениях Земельного кодекса РФ (ФЗ 171‑ФЗ от ) и судебной практике до 2026 года.