Статья 621 Гражданского кодекса РФ закрепляет за добросовестным арендатором преимущественное право продлить договор аренды на тех же условиях. На практике однако возникают ситуации, когда это право становится «недействительным». В июле 2026 года Верховный Суд РФ впервые максимально полно сформулировал перечень условий, при которых преимущественное право не применяется, что стало ориентиром для судов и участников гражданского оборота. Ниже разберёмся, что именно изменилось и на что теперь нужно обращать внимание.
Нормативная база: что говорит закон?
- П. 1 ст. 621 ГК РФ: «арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок».
- Ограничения: преимущественное право не действует, если:
- законом или самим договором предусмотрено иное;
- арендуемое имущество переходит к новому собственнику в порядке универсального правопреемства (например, наследование, реорганизация юрлица);
- имущество изымается для государственных или муниципальных нужд;
- арендатор допускал существенные нарушения (систематическую просрочку платежей, порчу имущества и т.д.).
Когда преимущественное право не работает: позиция ВС РФ
В своём определении по делам № 308-ЭС17-8946, 302-ЭС18-25127, Верховный Суд чётко обозначил «провальные» для арендатора ситуации:
- Несоответствие «прочих равных условий».
Если арендодатель предлагает новый договор на условиях, отличных от прежних (увеличенная плата, сокращённый срок, иные обязанности арендатора), преимущественное право не возникает. - Ненадлежащее исполнение обязанностей.
Даже разовое, но существенное нарушение (например, просрочка арендной платы более 2 месяцев) лишает арендатора привилегии. - Изменение правового режима имущества.
Перевод помещения из жилого в нежилой фонд, продажа здания на торгах, передача имущества в оперативное управление муниципалитета — всё это «обнуляет» преимущественное право. - Аукцион/конкурс.
Если объект планируется сдавать через открытый конкурс (в т.ч. электронный аукцион), арендатор должен участвовать на общих основаниях.
Как правильно реализовать преимущественное право: пошаговая инструкция
| Этап | Что делать | Сроки |
|---|---|---|
| За 30 дней до окончания договора | Направить арендодателю письменное уведомление о намерении воспользоваться преимущественным правом | не позднее 30 дней |
| Получение ответа | Если арендодатель отказывает, требуйте мотивированный отказ в письменной форме | в течение 7 дней |
| Судебная защита | Подать иск в арбитражный суд о понуждении заключить договор на новый срок (ст. 445 ГК РФ) | в пределах 1 года с момента отказа |
Практические советы от юристов
- Фиксируйте добросовестность: храните платёжные поручения, акты приёма-передачи имущества, переписку с арендодателем.
- Не нарушайте условия договора: даже незначительная просрочка может быть расценена как «существенное нарушение».
- Контролируйте форму уведомления: письмо лучше отправить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
- Оценивайте рыночные условия: если арендодатель поднимает ставку до рыночного уровня, арендатор обязан согласиться, иначе преимущественное право не применяется.
Что делать, если арендодатель «молчит»?
Если арендодатель игнорирует ваше уведомление, вы вправе:
- Повторно направить уведомление по двум адресам: юридическому и фактическому.
- Обратиться к нотариусу для фиксации факта вручения.
- Заявить в суд о признании бездействия арендодателя незаконным и понуждении заключить договор.
Краткий итог
Преимущественное право арендатора на новый срок — не абсолютное. Оно легко «теряется» при нарушении условий договора, изменении правового режима имущества или отсутствии «равных условий». В 2026 году судебная практика стала ещё более арендодатель-ориентированной, поэтому арендаторы должны особенно тщательно соблюдать формальности и фиксировать свою добросовестность.