Ключевые нормы и новые редакции

Статья 619 ГК РФ в новой редакции (введённой в т.ч. пунктом 2 статьи 450 Кодекса) закрепляет возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя без судебного разбирательства‚ если:

• арендатор систематически нарушает обязательства по содержанию имущества;
• арендатор использует объект не по назначению;
• имеются иные существенные нарушения‚ прямо указанные в договоре или в законе.

На чём акцентирует Президиум Верховного Суда РФ

В постановлении от Президиум ВС РФ подчеркнул: положения ст. 619 и 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение по иным основаниям‚ не перечисленным в самой статье. Это означает:

• стороны могут самостоятельно предусмотреть дополнительные основания для расторжения;
• арендодатель вправе расторгнуть договор «на общих основаниях» ст. 450 ГК РФ даже при отсутствии прямого указания в договоре.

Актуальная судебная практика: пример Краснодарского края

Дело № А32-41625/2022 (решение Арбитражного суда Краснодарского края от ‚ сейчас рассматривается в апелляции):

1. ООО-арендатор не передало арендодателю акт приёма-передачи имущества после прекращения договора.
2. Суд первой инстанции признал‚ что данное нарушение является существенным‚ поскольку влечёт невозможность подтвердить состояние имущества.
3. В апелляции ООО пытается оспорить вывод о «существенности» нарушения‚ ссылаясь на то‚ что аналогичный акт был составлен по соглашению сторон‚ но не передан одной стороной.

Практический вывод: отсутствие акта приёма-передачи при прекращении аренды может быть квалифицировано как существенное нарушение‚ если иное не оговорено сторонами.

Особенности для организаций торговли и общепита

Для договоров аренды (субаренды) с арендаторами-организациями торговли и общепита:

• досрочное расторжение по требованию арендодателя возможно без суда‚ если нарушения напрямую влияют на безопасность или санитарные нормы;
• обязательно соблюдение досудебного порядка урегулирования споров: направление претензии не менее чем за 30 дней до расторжения (п. 2 ст. 619 ГК РФ).

Алгоритм действий арендодателя при досрочном расторжении

Шаг 1. Зафиксировать нарушение (фото/видео‚ акты‚ письма арендатора).
Шаг 2. Направить мотивированную претензию с требованием устранить нарушение в разумный срок.
Шаг 3. При неустранении нарушения составить одностороннее уведомление о досрочном расторжении договора‚ приложив доказательства.
Шаг 4. Передать имущество по актам приёма-передачи‚ даже если арендатор отказывается подписать акт (оформить с участием понятых или нотариуса).

Прекращение права аренды в 2026 году регулируется:

1. Статьёй 619 ГК РФ — досрочное расторжение по требованию арендодателя.
2. Обязательным досудебным порядком (претензия).
3. Актуальной судебной практикой‚ которая расширяет перечень «существенных» нарушений.
4. Новой редакцией ст. 450 ГК РФ‚ позволяющей включать в договор любые дополнительные основания для расторжения.

Своевременное оформление актов приёма-передачи и строгое соблюдение досудебного порядка, гарантия безопасности для обеих сторон арендных отношений.