С 2025 года в России действует обновлённая шкала налогообложения доходов от продажи недвижимости: чем больше выручка продавца, тем выше ставка. Ниже — подробная инструкция, как рассчитать налоги по Гражданскому кодексу и законно снизить их до нуля.
Какой налог платят физлица в 2026 году
Если квартира продана раньше минимального срока владения, продавец обязан заплатить НДФЛ:
- 5 %, при доходе до 2,4 млн ₽;
- 15 % — при доходе от 2,4 млн ₽ до 5 млн ₽;
- 20 % — при доходе свыше 5 млн ₽ (прогрессивная ставка).
Минимальный срок владения, после которого налог = 0
| Способ приобретения | Срок владения | Освобождение от НДФЛ |
|---|---|---|
| Приватизация, наследство, дар от близкого родственника | 3 года | Полностью |
| Покупка в 2025 году и позже | 5 лет | Полностью |
Как рассчитать налоговую базу
Формула:
Налогооблагаемая база = Доход от продажи – Налоговый вычет – Доказанные расходы
3.1 Налоговый вычет
- Фиксированный вычет: 1 000 000 ₽;
- Альтернатива — вычет в размере фактических расходов на покупку (с сохранением ДКП, чеков, ипотечных процентов).
3.2 Пример расчёта
Квартира куплена за 4 000 000 ₽, продана за 5 200 000 ₽, владение 2 года:
- Доход: 5 200 000 ₽
- Вычет расходы: 4 000 000 ₽
- База: 1 200 000 ₽
- НДФЛ: 1 200 000 × 15 % = 180 000 ₽
Как заявить нулевую ставку
Шаг 1. Убедитесь, что прошли минимальный срок владения.
Шаг 2. В 3-НДФЛ укажите код дохода 1510, в графе «Налог к уплате» ставьте 0 ₽.
Шаг 3. Подайте декларацию до 30 апреля следующего года (электронно через Госуслуги или лично в ИФНС).
Частые ошибки
- Не учитывать кадастровую стоимость: если продажная цена < 70 % кадастровой, ИФНС пересчитает налог исходя из 70 % кадастра.
- Отсутствие документов: без ДКП и платёжек вычет по расходам не применяется.
- Забыть о долевой собственности: каждый собственник получает 1 000 000 ₽ вычета пропорционально доле.
Проверьте себя перед сделкой
- Дата перехода права в ЕГРН.
- Основание приобретения (ДКП, приватизация, наследство).
- Сумма покупки, проценты ипотеки, чеки на ремонт.
- Сравните продажную цену с 70 % кадастровой стоимости.
При продаже квартиры до 2026 года главное — определить срок владения и правильно выбрать вычет. Если вы владеете объектом более 3–5 лет, смело ставьте налог 0 ₽. В остальных случаях используйте вычет по расходам: это позволяет законно сэкономить десятки и сотни тысяч рублей.
Статья подготовлена по материалам ФНС и актуальным изменениям Налогового кодекса на .