Актуально на 04 июля 2026 г., 14:53 мск

Что относится к недвижимости по ГК РФ

В соответствии с статьёй 130 ГК РФ (ред. , вступ. ) к недвижимым вещам относятся:

• земельные участки;
• здания;
• сооружения;
• объекты незавершённого строительства (ОНС);
• квартиры, машино-места, офисы — как части зданий, если они образуют самостоятельный объект права собственности и описаны в ЕГРН.

Движимое имущество

Всё, что можно свободно переместить без существенного ущерба назначению, считается движимыми вещами, например:

• автомобили;
• оборудование;
• товары на складе.

Государственная регистрация недвижимости

Статья 131 ГК РФ обязывает регистрировать:

1. Возникновение права собственности.
2. Переход прав.
3. Ограничения (обременения).
4. Прекращение прав на недвижимость.

Кто осуществляет регистрацию?

Регистрация происходит в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) через Росреестр и МФЦ.

Что происходит без регистрации?

Сделки с недвижимостью без внесения записи в ЕГРН считаются недействительными в части перехода права (ст. 551 ГК РФ).

Право собственности и другие вещные права (ст. 209–217, 221–226 ГК РФ)

Содержание права собственности

Владелец может:

• владеть, пользоваться, распоряжаться объектом;
• передавать право третьим лицам;
• отчуждать или закладывать недвижимость;
• давать в аренду или сдавать в найм.

Формы собственности

• Единоличная — один собственник.
• Общая долевая — доли определены (например, ½, ⅓).
• Общая совместная — доли не выделены (например, у супругов).

Купля-продажа недвижимости (гл. 30, ст. 549–558 ГК РФ)

Форма договора

Обязательно нотариальное удостоверение (ст. 550 ГК РФ с ).

Обязательные условия

1. Предмет, точное описание объекта (кадастровый номер, адрес, площадь).
2. Цена — в рублях.
3. Сроки передачи и оплаты.
4. Обременения (ипотека, аренда).

Этапы сделки

• Электронное согласование условий в Росреестре.
• Нотариальное удостоверение договора.
• Передача документов на регистрацию.
• Внесение записи в ЕГРН.

Общая собственность на недвижимость (ст. 244–259.4 ГК РФ)

Права и обязанности совладельцев

• Совместное управление: решения принимаются единогласно.
• Владение и пользование по соглашению или пропорционально доле.
• Один из собственников может выделить свою долю через суд.

Выдел доли из общей собственности

Процедура:

1. Оценка доли независимым оценщиком.
2. Соглашение между всеми участниками или судебное решение.
3. Регистрация нового объекта в ЕГРН.

Ограничения и обременения недвижимости

Налоги и отчётность при сделках с недвижимостью в 2026 году

• НДФЛ при продаже ранее 3 лет владения — 13–15 %.
• Налоговый вычет до 1 млн руб. при продаже, до 2 млн при покупке.
• Кадастровая стоимость используется как минимальная база налогообложения.

Проверка объекта перед покупкой

1. Выписка из ЕГРН — подлинность права, обременения, площадь.
2. Кадастровая карта — проверка границ участка.
3. Проверка застройщика, разрешения, репутация, эскроу-счета.
4. Независимая экспертиза — техническое состояние.

Частые ошибки и риски

• Покупка квартиры без подтверждённого права у продавца.
• Отсутствие выписки из ЕГРН, показывающей обременения.
• Игнорирование нотариального удостоверения договора.
• Покупка доли без согласия остальных собственников.

Пошаговый чек-лист покупки недвижимости в 2026 году

1. Получить выписку из ЕГРН и кадастровый паспорт.
2. Проверить юридическую чистоту через судебные базы и ФССП.
3. Согласовать условия и цену, подписать предварительный договор.
4. Заключить нотариальный договор купли-продажи.
5. Оплатить через банковскую ячейку или аккредитив.
6. Подать документы на регистрацию в МФЦ/Росреестр.
7. Получить выписку из ЕГРН на своё имя.

Ключевые источники

• Гражданский кодекс РФ часть первая, редакция (вступ. ).
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
• Постановление Пленума ВС РФ № 5 от .

Важно! Перед любой сделкой консультируйтесь с квалифицированным юристом или риэлтором, так как законодательство постоянно меняется.