Актуально на 04 июля 2026 г․
О чём пойдёт речь?
- Какие изменения в Гражданский кодекс РБ вступили в силу после 19 ноября 2024 г․;
- Что изменилось в правилах отчуждения долей жилого помещения;
- Как теперь оформляется переход права собственности на недвижимость;
- Что привнес Закон 44-З от 5 декабря 2024 г․ в регистрацию недвижимости и сделок;
- Какие новые права и обязанности появились у собственников, покупателей и застройщиков․
Краткий ликбез: какие нормативные акты регулируют недвижимость в 2024-2025 гг․
В правовое поле Беларуси существует два ключевых источника:
- Гражданский кодекс Республики Беларусь (ГК РБ) от 7 декабря 1998 г․ № 218-З в редакции, действующей с 19 ноября 2024 г․ (Закон 312-З от )․
- Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г․ 428-З в редакции Закона 37-З от 11 ноября 2024 г․
Дополняют и уточняют их:
- Закон 197-З от «Об имуществе» (в редакции Закона 224-З от и Закона 347-З от );
- Закон 44-З от 5 декабря 2024 г․ «Об изменении законов по вопросам государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»․
Штрих к штриху: что изменилось в ГК РБ с 19 ноября 2024 г․
Новая статья 1581 «Согласие на совершение сделки»
Теперь каждая сделка с недвижимостью (продажа, дарение, рента, ипотека) может быть оспорена, если:
- один из супругов не дал нотариально удостоверенного согласия;
- сделка совершена без разрешения органа опеки при наличии доли несовершеннолетнего․
Уточнён порядок отчуждения доли в жилом помещении
С учётом поправок ст․ 230 ГК РБ:
- Собственник доли обязан письменно уведомить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю․
- Если в течение 30 календарных дней остальные участники не воспользуются преимущественным правом покупки, право переходит к третьим лицам․
- Договор купли-продажи доли подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в Едином государственном регистре недвижимости (ЕГР)․
Процедура регистрации перехода права собственности на недвижимость
Ст․ 522 ГК РБ в новой редакции (действует с 19 ноября 2024 г․):
- Переход права собственности по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации․
- Регистрация осуществляется территориальным органом Регистрационной палаты в срок до 5 рабочих дней со дня подачи заявления и комплекта документов․
- В ЕГР вносится запись о новом правообладателе, после чего выдаётся выписка из ЕГР — единственный подтверждающий документ․
Что привнёс Закон 44-З от 5 декабря 2024 г․
Полный переход на электронные заявления
С 1 января 2025 г․:
- Все заявления о регистрации прав и сделок с недвижимостью подаются только в электронном виде через Единый портал электронных услуг (portal․gov․by)․
- Исключение — вступление в наследство и судебные акты, которые по-прежнему могут быть поданы на бумаге․
Сокращение сроков регистрации
| Вид регистрации | Было (до 44-З) | Стало (с ) |
|---|---|---|
| Ипотечный договор | 3 раб․ дня | 1 раб․ день |
| Договор долевого участия в строительстве | 5 раб․ дней | 3 раб․ дня |
| Переход права собственности | 5 раб․ дней | 3 раб․ дня |
Упрощённая замена правоустанавливающих документов
Если:
- право собственности зарегистрировано в ЕГР до г․;
- отсутствуют спорные моменты;
— собственник может заменить старый «зелёный» свидетельственный документ на выписку из ЕГР без повторного технического паспорта․
Практические советы собственнику и покупателю в 2025 году
Покупка квартиры во вторичном фонде
- Запросить электронную выписку из ЕГР (возможна онлайн за 2-3 минуты)․
- Проверить наличие обременений: ипотеки, ареста, залога․
- Получить у нотариуса согласие супруга(-и) продавца (если квартира приобретена в браке)․
- Подписать договор у нотариуса и подать заявление на регистрацию онлайн․
- Оплатить госпошлину: 2 базовые величины (64 руб․ по курсу на )․
Покупка доли в коммунальной квартире
- Обязательно направить письменное уведомление остальным долевикам заказным письмом․
- Дождаться 30 дней или получить отказ в письменной форме от остальных участников․
- Договор оформляется только у нотариуса и регистрируется в ЕГР․
Продажа новостройки по договору долевого участия (ДДУ)
Новое: с 19 ноября 2024 г․ застройщик обязан:
- Открыть эскроу-счёт в банке для каждого дольщика․
- Разместить проектную декларацию на сайте Минстройархитектуры․
- Передать ключи и зарегистрировать право собственности не позднее 3 месяцев после ввода дома в эксплуатацию․
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как исправить |
|---|---|---|
| Пропустить нотариальное согласие супруга | Сделка может быть признана недействительной | Заранее получить нотариальное согласие или брачный договор |
| Подать бумажное заявление после | Отказ в регистрации | Использовать портал portal․gov․by или МФЦ с электронной очередью |
| Не уведомить долевиков при продаже доли | Судебное признание сделки недействительной | Отправить заказные письма с уведомлением о вручении |
Планируемые изменения в 2025-2026 гг․ (что уже анонсировано)
- — вводится блокчейн-участок ЕГР для крупных объектов (жилые комплексы, офисные центры)․
- — отмена бумажных технических паспортов: переход на электронный формат BTI․
- , снижение госпошлины при оформлении ипотеки в электронном виде на 50 %․
Полезные ссылки и контакты
- pravo․by — официальный правовой портал;
- portal․gov․by, подача электронных заявлений в ЕГР;
- Единая справочная Регистрационной палаты: 147 (со всех операторов);
- Горячая линия Министерства юстиции: +375 17 306 47 47․