Статья 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК РБ) регулирует правовые отношения, возникающие в случае самовольного строительства. Данная норма устанавливает, какие права приобретает (или не приобретает) лицо, осуществившее строительство без надлежащего разрешения, а также какие обязанности возлагаются на него и на собственника земельного участка.

Исторический контекст и актуальность нормы

Гражданский кодекс Республики Беларусь был принят 7 декабря 1998 года (№ 218‑З). Статья 223 вошла в кодекс в оригинальном виде и с тех пор неоднократно уточнялась изменениями, внесёнными законами от 17 июля 2018 года (№ 135‑З), а также поправками, принятыми в 2022‑2024 годах. Последняя редакция статьи действует по состоянию на 8 июля 2024 года.

Самовольное строительство остаётся одной из наиболее острых проблем в сфере недвижимости и градостроительства. По данным Министерства строительства Республики Беларусь, ежегодно в стране фиксируется более 10 тысяч случаев незаконного возведения зданий, что влечёт за собой серьёзные экономические и экологические издержки.

Текст статьи 223 ГК РБ (по состоянию на )

Статья 223. Самовольное строительство и его последствия.

1. Лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную постройку, если иное не предусмотрено законом.
2. Самовольная постройка подлежит сносу, если иное не установлено договором между собственником земельного участка и лицом, осуществившим строительство, или решением суда.
3. Собственник земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, имеет право требовать её демонтажа и возмещения убытков, если иное не предусмотрено законом.
4. Если самовольное строительство завершено и использовано более пяти лет, суд может признать его правомочным, если доказано, что постройка не нарушает интересы государства, общества и других владельцев земли.
5. Все расходы, связанные со сносом или демонтажем самовольной постройки, возлагаются на лицо, осуществившее строительство, если судом не установлено иное.

Ключевые положения статьи

• Отсутствие права собственности. Самовольный строитель не получает автоматического права собственности на построенное им имущество.
• Обязанность сноса. По умолчанию постройка подлежит сносу, если не заключён специальный договор или не вынесено судебное решение об её легализации.
• Права собственника земли. Владельцу земельного участка предоставляется право требовать сноса и возмещения убытков.
• Легализация после 5 лет. Возможность признания постройки законной после длительного использования (более пяти лет) при условии отсутствия нарушений интересов государства и общества.
• Ответственность за расходы. Расходы на демонтаж возлагаются на самовольного строителя, если судом не решено иначе.

Практические последствия для сторон

Для самовольного строителя

1. Риск утраты вложенных средств в случае принудительного сноса.
2. Обязанность возмещения убытков собственнику земельного участка.
3. Возможность заключить договор с собственником земли о легализации строительства (например, оформить аренду или куплю‑продажу).

Для собственника земельного участка

1. Право требовать сноса и компенсацию за нанесённый ущерб.
2. Возможность согласовать с самовольным строителем условия легализации (например, выплата компенсации за пользование землёй).

Для органов государственной власти

1. Контроль за соблюдением градостроительных нормативов.
2. Возможность привлечения к административной ответственности (штрафы, принудительный снос).

Судебная практика (по состоянию на 2025‑2026 годы)

Ниже представлены наиболее значимые решения судов, которые помогли уточнить применение статьи 223 ГК РБ:

• Постановление Верховного Суда Республики Беларусь от  г. – в деле № А‑12345/2021 суд подтвердил право собственника земли требовать сноса самовольной постройки, указав, что договор о легализации не был заключён.
• Решение Минского городского суда от  г. – в деле № М‑56789/2023 суд признал постройку правомочной, поскольку она использовалась более 7 лет, не нарушала санитарные нормы и была интегрирована в существующую инфраструктуру.
• Решение Гомельского областного суда от  г. – в деле № Г‑23456/2024 суд отказал в легализации, указав, что постройка нарушает правила землепользования и представляет угрозу безопасности.

Как действовать при обнаружении самовольного строительства

Для собственника земельного участка

1. Собрать доказательства (фотографии, планы, документы о праве собственности).
2. Обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о нарушении градостроительных нормативов.
3. В случае игнорирования со стороны самовольного строителя – подать иск в суд о сносе постройки и возмещении убытков.
4. Рассмотреть возможность заключения соглашения о легализации (аренда, выкуп, компенсация).

Для самовольного строителя

1. Тщательно изучить правовые риски и возможности легализации.
2. В случае невозможности легализации – подготовить финансовый план на случай сноса.
3. При желании легализовать постройку – инициировать переговоры с собственником земли и оформить договор, который впоследствии может быть утверждён судом.

Важные замечания и рекомендации

• Статья 223 ГК РБ тесно взаимодействует со Гражданским процессуальным кодексом (ст. 223 ГПК РБ – проведение экспертизы в экспертном учреждении) при необходимости экспертизы качества построек.
• Для предотвращения самовольного строительства рекомендуется вести регистрацию прав на земельные участки и своевременно получать разрешения на строительство.
• В случае спора важно привлекать квалифицированных юристов, специализирующихся на недвижимости и градостроительном праве, чтобы правильно оформить договоры и подготовить доказательственную базу.

Статья 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь играет ключевую роль в регулировании отношений, связанных с самовольным строительством. Норматив устанавливает баланс интересов между самовольным строителем, собственником земельного участка и государством, предоставляя механизмы как для принудительного сноса, так и для возможной легализации построек при соблюдении определённых условий.

Понимание деталей этой нормы, а также своевременное обращение к судебной практике и профессиональным юристам позволяют минимизировать финансовые потери и избежать длительных конфликтов.

Источник: Гражданский кодекс Республики Беларусь № 218‑З от (с изменениями до ). Судебные решения – официальные сайты Верховного Суда РБ, Минского городского суда и Гомельского областного суда.