Ключевым источником регулирования оборота недвижимого имущества в России остаётся Гражданский кодекс РФ (ГК РФ), последнее крупное обновление которого состоялось 29 декабря 2015 года. В рамках данной статьи разберёмся, что именно считается недвижимостью по ГК РФ 2015 и какие изменения повлияли на её правовой режим.
Что считается недвижимостью: норма статьи 130 ГК РФ
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ в действующей редакции 2015 года к недвижимым вещам относятся:
- земельные участки;
- участки недр;
- все объекты, прочно связанные с землёй и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К ним относятся:
- здания;
- сооружения;
- объекты незавершённого строительства;
- жилые и нежилые помещения, а также части зданий или сооружений, предназначенные для размещения транспортных средств, если их границы описаны в государственном кадастре (поправка Федерального закона № 315-ФЗ от );
- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
- иное имущество, которое законом может быть отнесено к недвижимости (открытая норма).
Что такое движимое имущество
Пункт 2 той же статьи прямо указывает: всё, что не подпадает под перечень недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаётся движимым имуществом. Для движимых вещей не требуется государственной регистрации прав, за исключением специальных случаев, прямо предусмотренных законом (например, регистрация автомобилей).
Ключевые последствия классификации: почему важно, объект недвижимый или движимый
- Регистрация прав. Недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
- Форма сделок. Сделки с недвижимостью требуют нотариального удостоверения или простой письменной формы в зависимости от вида сделки (ст. 550 ГК РФ).
- Переход права собственности. Для недвижимости применяется конститутивная регистрация: право возникает только с момента внесения записи в ЕГРН.
- Ипотека и залог. Залог недвижимости оформляется в форме ипотеки и требует регистрации; залог движимых вещей может осуществляться без регистрации (ст. 339–340 ГК РФ).
Новое в 2015–2016 годах: что изменилось для недвижимости
Хотя редакция ГК РФ от не изменила базовое определение недвижимости, она внесла ряд технических уточнений:
- Единый реестр недвижимости (ЕГРН). С 1 января 2017 года вместо ЕГРП и ГКН действует единый реестр, что упростило процедуры регистрации и упразднило дублирующие функции.
- Описание границ помещений. С жилые и нежилые помещения признаются объектами недвижимости только при условии кадастрового описания границ.
- Электронные сделки. Расширены возможности совершения сделок в электронной форме через нотариусов и МФЦ.
Практические рекомендации участникам оборота недвижимости
5.1 Продавцам и покупателям
Перед подписанием договора купли-продажи обязательно:
- Проверьте выписку из ЕГРН (ранее — выписка ЕГРП и кадастровый паспорт).
- Убедитесь, что объект не обременён залогом или арестом.
- Если речь идёт о долевом участии в строительстве, убедитесь, что застройщик опубликовал проектную декларацию и есть разрешение на строительство.
5.2 Застройщикам и девелоперам
- Объекты незавершённого строительства подлежат государственной регистрации как недвижимость с 2015 года.
- Соблюдайте требования ФЗ-214 (об участии в долевом строительстве) и новые правила проектного финансирования (ФЗ-214 в редакции 2019–2025 гг.).
Позиции высших судов: как разрешаются споры
Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от № 25 разъяснил:
- При определении недвижимости суд оценивает степень прочной связи с землёй и возможность перемещения без ущерба назначению объекта.
- При спорах о признании права собственности на самовольную постройку суд оценивает, можно ли объект отнести к недвижимости по ст. 130 ГК РФ, прежде чем применять положения о самовольном строительстве (ст. 222 ГК РФ).
Краткий вывод
Редакция ГК РФ 2015 года закрепила современное понимание недвижимости, акцентируя внимание на кадастровом учёте и государственной регистрации. Участники рынка должны учитывать, что к недвижимости относятся не только здания и земельные участки, но и отдельные помещения, объекты незавершённого строительства, а также отдельные категории судов. При заключении сделок важно проверять сведения ЕГРН и соблюдать формы сделок, предусмотренные ГК РФ.
Актуально на 04 июля 2026 г. Всегда сверяйте приводимые положения с официальными источниками: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/