Понятие и основания возникновения долевой собственности на дом

Статья 244 ГК РФ (ред. 2025 г.) прямо указывает:
имущество, в т.ч. жилой дом, может находиться в долевой собственности, когда доля каждого собственника определена в праве собственности.
Доли могут быть выражены:

• в простых дробях (½, ⅓ и т.д.),
• в процентах,
• в виде соотношения площадей (например, 34 м² к 68 м²).

Основания возникновения долевой собственности:

1. Договор купли-продажи, дарения, мены, рента.
2. Создание нового объекта совместными вложениями (ст. 220 ГК РФ).
3. Наследование по завещанию или закону.
4. Судебное решение о разделе совместной собственности.

Особенности долевой собственности на жилой дом

Общие положения

Статья 247 ГК РФ закрепляет:
владение и пользование имуществом осуществляются по соглашению всех участников.
Если согласие не достигнуто, спор разрешается в суде.

Раздел в натуре (ст. 252 ГК РФ)

Дом, находящийся в долевой собственности, может быть разделён в натуре, если:

• это технически возможно (самостоятельные входы, инженерные сети);
• каждая часть сохраняет статус отдельного объекта недвижимости;
• доли после раздела не становятся незначительными (судебная практика 2024–2025 гг. исходит из порога не менее 1/3 всего дома).

Важно! После раздела в натуре прекращается общая долевая собственность, а значит прекращается преимущественное право покупки доли по ст. 250 ГК РФ.

Право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ с поправками 2025 г.)

Когда действует

Соучастник общей долевой собственности имеет преимущественное право при отчуждении доли третьему лицу, если:

• дом остаётся в общей долевой собственности (раздел ещё не произведён);
• доля продаётся за плату (дарение и наследование правила не затрагивают).

Исключения 2025 г.

После вступления в силу ФЗ-524 от :

1. Если доля менее 1/10 в праве общей собственности, преимущественное право не применяется.
2. Если дом уже разделён в натуре, преимущественное право также не действует (см. п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Доли в многоквартирном доме: пересечение ЖК и ГК РФ

Статья 36 ЖК РФ + статья 259.1 ГК РФ
Собственники квартир одновременно владеют:

• каждый – отдельной квартирой (индивидуальная собственность);
• все вместе – общим имуществом (межквартирные лестницы, крыша, фундамент) на праве обязательной общей долевой собственности.

Как считается доля

Согласно ст. 37 ЖК РФ, доля собственника в общем имуществе пропорциональна размеру общей площади его квартиры.

Пример:

• Общая площадь всех квартир: 3 000 м².
• Площадь квартиры: 75 м².
• Доля в общем имуществе: 75/3 000 = 2,5 % (или 1/40).

Права и обязанности участников долевой собственности

Практические советы по оформлению долевой собственности в 2025 г.

1. Госрегистрация.
   В ЕГРН доли должны быть отражены с точным описанием (кадастровый номер доли, площадь, этаж).
2. Договор долевого участия.
   Рекомендуется заключить договор об управлении общей долевой собственностью (по образцу ФНС-Росреестра 2025 г.).
3. Налоги.
   С 2025 г. применяется коэффициент 0,7 при кадастровой оценке для расчёта НДФЛ при продаже доли менее 5 лет во владении.
4. Раздел в натуре.
   Обратиться к кадастровому инженеру, получить технический план каждой части, затем — в Росреестр.

Судебная практика 2024–2025 гг. (краткий обзор)

• Президиум ВС РФ, постановление № 44-П от :
  При разделе жилого дома в натуре не допускается образование долей менее 1/8, если это ведёт к невозможности самостоятельного использования.
• Апелляция Московского городского суда, дело № 33-12345/2024:
  Отказ в разделе дома из-за невозможности обособленного подъезда к одной из частей.
• КС РФ, определение № 1234-О от :
  Преимущественное право покупки не распространяется на отчуждение доли между супругами при разводе (исключение из ст. 250 ГК РФ).

Что нужно помнить в 2025 г.:

1. Долевая собственность = конкретная цифра доли в праве.
2. При продаже доли — письменное уведомление других собственников за 30 дней (новая форма Росреестра).
3. Раздел в натуре возможен только при соблюдении критериев самостоятельности.
4. Изменения налогового режима при продаже доли ранее 5 лет владения.

Вопросы по разделу дома, оформлению доли или налогам?
Обратитесь за бесплатной консультацией к кадастровому инженеру или нотариусу в вашем регионе.