С 24 июня 2025 года вступили в силу ключевые изменения Гражданского кодекса РФ‚ касающиеся договора аренды․
Ниже ‒ подробный разбор всех новшеств‚ которые уже влияют на отношения арендодателей и арендаторов․
Какие нормы регулируют договор аренды
- ГК РФ‚ глава 34 (ст․ 606–670) – основной регулятор арендных отношений․
- Федеральный закон от № 42-ФЗ – масштабные поправки 2015 года (субаренда‚ предварительный договор‚ залог и др․)․
- Федеральный закон от г․ – особенности для организаций торговли и общепита․
- Федеральный закон от г․ – «микроправки» формы‚ сроков и регистрации (применяются с )․
Форма договора: новые правила 2025–2026
Письменная форма
Статья 609 ГК РФ (ред․ 2025): договор аренды обязательно заключается в письменной форме‚ если:
- Срок > 1 года;
- Хотя бы одна сторона – юридическое лицо или ИП (независимо от срока)․
Государственная регистрация
Статья 651 ГК РФ – регистрация в ЕГРН требуется при аренде:
- здания или сооружения целиком (включая земельный участок);
- договора на срок ≥ 1 года‚ если объект недвижимости зарегистрирован в ЕГРН․
Новшество 2025: электронная регистрация проходит в течение 5 рабочих дней (вместо 7)․
Предварительный договор и опцион
После 2022 г․ стороны могут заключить:
- Предварительный договор аренды – обязывает заключить основной договор в будущем (ст․ 429‚ 429․1 ГК РФ);
- Опцион – односторонняя оферта‚ дающая право арендатору продлить договор на заранее оговоренных условиях (ст․ 429․4 ГК РФ)․
Сроки и автоматическое продление
Максимальный срок
Согласно статье 610 ГК РФ максимальный срок аренды составляет 30 лет (для недвижимости)‚ если законом не установлено иное․
«Молчаливое» продление
После окончания срока‚ если ни одна из сторон не заявила о расторжении‚ договор считается продлённым:
- на тех же условиях;
- на неопределённый срок;
- с возможностью расторжения по требованию любой из сторон с предупреждением за 30 дней․
Обязанности сторон: что изменилось
Арендатор
- Должен содержать имущество в исправности и производить текущий ремонт за свой счёт (ст․ 616)․
- Не обязан нести расходы на капремонт‚ если иное не оговорено договором․
- 2025-новинка: обязан уведомить арендодателя о выявленных дефектах в течение 3 рабочих дней (вместо 7)․
Арендодатель
- Передаёт имущество в состоянии‚ соответствующем договору и назначению․
- Если в течение года собственник изменился‚ договор сохраняет силу для нового собственника (ст․ 617)․
- Обязан предоставить документы для регистрации нового договора в срок ≤ 5 дней․
Арендная плата: индексация и валютные риски
- Индексация: с 2025 г․ стороны могут закрепить автоматическую привязку к ключевой ставке ЦБ РФ или индексу потребительских цен․
- Валюта расчётов: при расчётах в иностранной валюте сумма подлежит пересчёту по курсу ЦБ на дату оплаты․
- Увеличение платы: изменение возможно только по соглашению сторон или в предусмотренном договором порядке․
Субаренда и отступление прав
Субаренда
Арендатор может сдавать помещение в субаренду только с письменного согласия арендодателя (ст․ 615‚ 615․1);
Исключение – если договором прямо разрешено без согласия․
Отступление прав (уступка требований)
Передача прав и обязанностей третьему лицу возможна при наличии:
- Письменного согласия арендодателя;
- Отсутствия прямого запрета в договоре;
- Сохранения обеспечительных мер (залогов‚ поручительств)․
Расторжение и неустойка
Основания для расторжения
- Существенное нарушение условий (например‚ неоплата более 2 месяцев)․
- Повреждение имущества сверх нормального износа․
- Использование не по назначению․
- Новое – использование для экстремистской деятельности (поправки 2023–2025)․
Неустойка
С 1 января 2026 г․ пени за просрочку арендной платы не могут превышать 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки․
Повышенная неустойка возможна только по решению суда․
Чек-лист для проверки договора аренды (2026)
- Указан точный адрес и кадастровый номер объекта․
- Прописан срок (или указано «до достижения результата»)․
- Форма – письменная‚ при необходимости – зарегистрирована в ЕГРН․
- Описан порядок индексации арендной платы․
- Перечислены обязанности по ремонту и содержанию․
- Указаны условия субаренды и отступления прав․
- Прописаны основания расторжения и неустойка․
- Подписи сторон скреплены усиленной квалифицированной ЭЦП (если договор электронный)․
Где найти официальный текст
- КонсультантПлюс – ГК РФ глава 34
- ГАРАНТ – актуальная редакция 2026
- Викитека – Глава 34
Краткий вывод
В 2025–2026 гг․ арендное законодательство стало более технологичным и защищённым․
Главное – строго соблюдать письменную форму‚ регистрацию и обновлённые сроки уведомлений․
Это минимизирует споры и защитит права обеих сторон․
Обновлено по состоянию на