Дата актуализации: 04 июля 2026 г. 16:46 (UTC+5)

Общие положения

Статья 651 ГК РУз относится к Разделу III «Обязательственное право», Главе 34 «Имущественный наем (аренда)». Она устанавливает единые правила для всех договоров аренды недвижимого имущества, а именно: зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства, жилых и нежилых помещений.

Форма договора

Обязательная письменная форма

• Обязательно письменно заключается договор, если:
  1. срок аренды превышает один год;
  2. хотя бы одна сторона является юридическим лицом или ИП (индивидуальным предпринимателем) независимо от срока;
  3. объектом аренды являются капитальные строения (ст. 651, ч. 1).
• Документ должен быть единым, подписан обеими сторонами (арендодателем и арендатором) и содержать все существенные условия: предмет, срок, размер арендной платы, права и обязанности сторон.

Простая и нотариальная форма

Законодательство РУз различает:

• Простую письменную форму — достаточно двух подписей на одном документе;
• Нотариальную форму — требуеться, если:
  • арендатором выступает иностранное лицо;
  • здание или сооружение находится в совместной собственности;
  • стороны изъявили желание нотариально удостоверить договор.

Государственная регистрация

Когда регистрация обязательна?

Договор подлежит обязательной государственной регистрации:

1. если срок аренды равен или превышает три года;
2. если арендатором является иностранное юридическое или физическое лицо;
3. если объект аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Порядок регистрации

• Регистрация осуществляется в Кадастровой палате при Государственном комитете по земельным ресурсам, геодезии, картографии и кадастру (бывший Узбекгеокадастр).
• Срок регистрации, не более 7 рабочих дней с даты подачи полного пакета документов.
• Результатом является запись в ЕГРН и выдача выписки о зарегистрированном договоре.

Права и обязанности сторон

Арендодатель

• Обязуется передать объект в технически исправном состоянии, сопроводив подписанным актом приёма-передачи;
• Гарантирует отсутствие прав третьих лиц на объект;
• Имеет право контролировать целевое использование здания/сооружения.

Арендатор

• Обязуется своевременно вносить арендную плату и нести расходы на эксплуатационное содержание, если иное не оговорено в договоре;
• Вправе с письменного согласия арендодателя сдавать объект в субаренду или передавать свои права по договору третьим лицам;
• Ответственен за ущерб, причинённый по его вине.

Последствия несоблюдения формы и регистрации

1. Несоблюдение письменной формы ведёт к ничтожности договора (ст. 651, ч. 5). До признания суда недействительным стороны не могут ссылаться на его положения.
2. Отсутствие гос. регистрации при её обязательности делает договор не вступившим в законную силу по отношению к третьим лицам (например, новому собственнику).

Частые вопросы и судебная практика

Может ли разрушенное здание быть предметом аренды?

Судебная практика Республики Узбекистан (Постановление Пленума Верховного Суда от № 18) указывает: если здание полностью утратило эксплуатационные качества и не подлежит восстановлению, оно не может быть объектом договора аренды. Договор в таком случае признаётся не заключённым.

Аренда объекта незавершённого строительства

Разрешена при условии:

• наличия разрешения на строительство;
• оформления в ЕГРН записи о праве собственности застройщика (дольщика).

Пошаговый алгоритм заключения договора

1. Подготовительный этап: проверка правоустанавливающих документов на объект (свидетельство о собственности, технический паспорт).
2. Согласование условий:
   • срок;
   • арендная ставка и порядок индексации;
   • ответственность за ремонт и коммунальные платежи;
3. Подписание и удостоверение: составление единого документа, при необходимости — нотариальное удостоверение.
4. Регистрация: подача в Кадастровую палату пакета:
   • договор (2 экз.);
   • паспорта сторон;
   • свидетельство о праве собственности;
   • квитанция об оплате госпошлины (≈ 0,5 БВР, ~ 345 000 сум на 2026 г.).
5. Получение выписки из ЕГРН и передача дубликата арендатору.

Краткий чек-лист для сторон

• ✓ Проверена правовая чистота объекта в ЕГРН.
• ✓ Подготовлен договор в письменной форме с полным перечнем существенных условий.
• ✓ При необходимости — нотариальное удостоверение.
• ✓ При сроке ≥ 3 лет или участии нерезидента — гос. регистрация.
• ✓ Составлен акт приёма-передачи с фото- и видеофиксацией состояния объекта.

Данная статья подготовлена на основе действующего законодательства Республики Узбекистан по состоянию на 04 июля 2026 г. При необходимости консультируйтесь с квалифицированным юристом.