Развлекательные центры относятся к объектам капитального строительства, а значит их возведение или реконструкция осуществляются исключительно на основании разрешения на строительство, получаемого в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ (ГрК РФ) и дополняемом нормами Гражданского кодекса РФ (ГК РФ)․
Правовой статус развлекательного центра в ГК РФ
- Пункт 1 статьи 130 ГК РФ определяет здания, включая развлекательные комплексы, как недвижимое имущество (недвижимость)․
- Недвижимость подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН); без регистрации права не возникают․
- Статус застройщика (технического заказчика) фиксируется в договоре подряда либо в договоре участия в долевом строительстве (статьи 421, 429․1–449 ГК РФ)․
Порядок получения разрешения на строительство развлекательного центра
Подготовительный этап
- Разработка и утверждение правил землепользования и застройки (ПЗЗ)․
Без утверждённых ПЗЗ выдача разрешения запрещена, за исключением объектов федерального значения․ - Получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)․
- Проектная документация: архитектурно-строительное решение (АС), инженерные изыскания, заключения экспертизы․
- Экспертиза проектной документации и положительное заключение государственной экспертизы․
Подача заявления
Застройщик подаёт заявление о выдаче разрешения на строительство в орган местного самоуправления (для объектов регионального или местного значения) или в Федеральную службу по надзору в сфере строительства (Главгосэкспертиза РФ) – для объектов федерального значения․
Пакет обязательных документов:
- заявление установленной формы;
- правоустанавливающие документы на земельный участок (договор аренды или свидетельство о праве собственности);
- градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
- разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства (при необходимости);
- проектная документация в 2-х экземплярах + заключение государственной экспертизы;
- эскизные материалы (фасады, планировка, визуализации);
- иные документы, предусмотренные региональными нормативами․
Рассмотрение и выдача разрешения
Срок рассмотрения заявления – не более 10 рабочих дней․ При положительном решении выдаётся разрешение на строительство:
- срок действия – 10 лет;
- может быть продлено застройщиком не позднее 6 месяцев до окончания срока;
- при необходимости вносятся изменения путём переоформления разрешения․
Ограничения и особенности
Земельные требования
Участок должен находиться в категории земель населённых пунктов и разрешённом виде использования «Размещение объектов культурно-развлекательного назначения»․ При необходимости застройщик обращается в комиссию муниципалитета за изменением вида разрешённого использования․
Экологические и противопожарные требования
- Развлекательные центры относятся к объектам повышенной пожарной опасности (ФЗ № 123)․
- Необходимы экологические заключения, если предусматривается размещение кафе, ресторанов, кинозалов, аттракционов․
После получения разрешения
Извещение о начале строительства
В течение 3 дней после получения разрешения застройщик обязан направить извещение о начале строительства в орган выдавший разрешение, в Росреестр и Госстройнадзор․
Ведение строительного журнала и контроль
На протяжении всего строительства ведётся строительный журнал, в который вносятся сведения о контроле качества, проверках надзорных органов, вводе в эксплуатацию․
Ввод в эксплуатацию и регистрация права собственности
- Исполнительная документация и акт ввода объекта в эксплуатацию формируются после завершения строительства․
- Государственный кадастровый учёт․
- Регистрация права собственности (ЕГРН) – оформляется на основании документов-оснований (договор долевого участия, договор подряда, акт приёма-передачи)․
Ответственность за нарушение порядка
- Административная – штрафы до 500 000 руб․ за строительство без разрешения (КоАП РФ, ст․ 9․5)․
- Уголовная – причинение крупного ущерба или угроза жизни людям (ст․ 215․2 УК РФ)․
- Гражданско-правовая – оспаривание права собственности, самовольное строение подлежит сносу (ст․ 222 ГК РФ)․
Для законного строительства развлекательного центра необходимо:
- соблюсти положения Гражданского кодекса РФ, регламентирующие договорные отношения и права на недвижимость;
- строго следовать процедуре, предусмотренной Градостроительным кодексом РФ, включая получение разрешения на строительство;
- пройти все этапы: от подготовки документации до ввода объекта в эксплуатацию и регистрации в ЕГРН․
Только после выполнения всех перечисленных действий развлекательный центр будет признан объектом капитального строительства, а право собственности на него зафиксировано в Едином государственном реестре недвижимости․