С 1 августа 2025 года в силу вступили важные изменения, внесённые Федеральным законом от № 351-ФЗ. Поправки коснулись прежде всего части первой Гражданского кодекса РФ и привели к появлению новых статей 259.1–259.4, которые детализируют правила владения, пользования и распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (МКД).

Понятие общего имущества

Согласно статье 259.1 ГК РФ, к общему имуществу относятся:

• общие помещения МКД (лифтовые холлы, коридоры, подвалы, чердаки);
• несущие и ненесущие конструкции (фундамент, стены, перекрытия, кровля);
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование;
• иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

Важно: данное имущество принадлежит собственникам квартир и машино-мест на праве общей долевой собственности. Доли каждого собственника не могут быть выделены в натуре и не подлежат отдельному отчуждению (ч. 1 ст. 259.3 ГК РФ).

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом

Права собственников

Каждый собственник помещения в МКД вправе:

• владеть, осуществлять фактическое обладание общим имуществом;
• пользоваться — извлекать полезные свойства (например, пользоваться лифтом, лестничными маршами);
• распоряжаться — в пределах, установленных законом и общим собранием собственников.

Ограничения

Согласно ст. 259.3 ГК РФ:

1. Доля в праве общей собственности следует судьбе права собственности на конкретную квартиру/помещение.
2. Доля не может быть предметом самостоятельной сделки (дарение, аренда, залог).
3. Доля не может быть выделена в натуре (например, вы не можете «отрезать» себе часть лестничной клетки).

Управление общим имуществом: механизмы

Основные полномочия по управлению закреплены в главе 6 ЖК РФ и дополнены новыми нормами ГК РФ:

Общее собрание собственников (ОСС)

• Является высшим органом управления МКД.
• Принимает решения о ремонте, реконструкции, выборе способа управления (ТСЖ/управляющая компания).
• Решения по важным вопросам (например, перепланировка фасада, установка спутниковых антенн) принимаются квалифицированным большинством (2/3 голосов от общей площади).

Управляющая организация или ТСЖ

Если собственники выбирают управляющую компанию, заключается договор управления, в котором прописываются:

• перечень работ и услуг;
• размер платы за содержание общего имущества;
• порядок контроля качества оказания услуг.

Финансовые обязательства собственников

На основании ст. 39 ЖК РФ и ст. 259.4 ГК РФ каждый собственник обязан:

1. Нести расходы по содержанию общего имущества (уборка подъездов, текущий ремонт кровли и т.д.) пропорционально своей доле.
2. Участвовать в капитальном ремонте — взносы формируются на специальном счёте или в Фонд капремонта.
3. Возмещать убытки, причинённые общему имуществу по вине собственника или его квартирантов.

Ответственность за нарушение правил

Если собственник нарушает права соседей или уклоняется от оплаты, возможны:

• судебные иски о взыскании задолженности;
• ограничения доступа к некоторым общим услугам (например, отключение отопения только в конкретной квартире технически невозможно, но долги можно взыскать через суд и службу приставов);
• административные штрафы за самовольную перепланировку или несанкционированное использование чердака.

Новые статьи ГК РФ (259.1–259.4) систематизировали судебную практику последних лет и дали собственникам чёткое понимание:

1. Что именно входит в состав общего имущества.
2. Какие действия разрешены, а какие запрещены без согласия большинства.
3. Как рассчитывать обязательные платежи и контролировать управляющие организации.

Главное правило: доля в общем имуществе неразрывно связана с правом собственности на квартиру и не может быть отчуждена отдельно. Это защищает интересы всех жильцов дома и обеспечивает стабильность управления МКД.