Актуально на 04 августа 2026 г., 09:26 по московскому времени
Общие положения
Недвижимое имущество в гражданском обороте может выступать исключительно в качестве вещи.
К недвижимым вещам (ст. 130 ГК РФ) относятся:
- земельные участки;
- участки недр;
- всё, что прочно связано с землёй (здания, сооружения, объекты незавершённого строительства);
- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации.
Виды вещных прав на недвижимость
Право собственности
Основания приобретения регулируются ст. 218–220 ГК РФ.
Собственность может быть:
- Частная (физических и юридических лиц).
- Государственная (РФ или субъектов РФ).
- Муниципальная (муниципальных образований).
- Общая долевая (определённые доли).
- Общая совместная — кодифицировано как 001003000000.
Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в ЕГРН.
Ограниченные вещные права (обременения)
| Код ЕГРН | Вид права или обременения | Краткая характеристика |
|---|---|---|
| 001004000000 | Хозяйственное ведение | Возможно только у казённых унитарных предприятий; не даёт права свободно распоряжаться объектом. |
| спец-код | Оперативное управление | У федеральных казённых учреждений; ещё более ограниченное владение и пользование. |
| спец-код | Постоянное (бессрочное) пользование | Для отдельных государственных и муниципальных структур; не даёт права собственности. |
| спец-код | Пожизненное наследуемое владение | Возможно у граждан; передаётся по наследству, но не может быть отчуждено. |
| спец-код | Сервитут | Вещное право ограниченного пользования чужим земельным участком (проезд, прокладка коммуникаций и др.). |
Возникновение права на вновь создаваемое недвижимое имущество
Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.
До этого момента объект считается незавершённым строительством и оборотоспособен только в рамках договоров долевого участия.
Ограничения (обременения): что важно знать
- Залог недвижимости — регистрируется как обременение в ЕГРН; при нарушении обязательств возможно обращение взыскания на объект.
- Арест — временное ограничение права распоряжения по решению суда или приставов.
- Запрет на отчуждение — часто встречается при разводах, спорах между участниками долевой собственности.
- Сервитуты могут быть публичными (например, право прохода) или частными (например, право провода линии электропередачи).
Практические советы
- Перед сделкой обязательно закажите выписку из ЕГРН: в ней указаны все виды прав и обременения.
- Если в выписке присутствуют коды 001003000000 или 001004000000 (или другие), уточните, кто может подписывать договор и какие существуют ограничения.
- При покупке квартиры в новостройке удостоверьтесь, что застройщик внесён в ЕГРН как собственник либо имеет разрешение на стройку и выполнена государственная регистрация права на вновь создаваемый объект.
Законодательство РФ устанавливает жёсткое разграничение между собственностью и ограниченными правами.
Правильная расшифровка кодов ЕГРН и знание статей 218–220 ГК РФ позволяют избежать рисков при любых сделках с недвижимостью.
Информация подготовлена по действующему на гражданскому законодательству РФ.