Вопрос о праве выкупа земельного участка из арендных отношений, а также о возможности приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется несколькими федеральными актами: Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) и отдельными подзаконными актами․ В статье рассмотрим юридическую основу, порядок и практические нюансы выкупа земельных участков․

Нормативно-правовая база

Земельный кодекс РФ

• Статья 39․3, пункт 9, часть 2 – позволяет выкупать земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного производства, независимо от их категории (сельскохозяйственное назначение или иная, но использующаяся под сельхозпроизводство)․
• Статья 39․15 – определяет порядок подачи заявлений о предоставлении в собственность земельных участков за плату․
• Статья 39․20 – регулирует предоставление в собственность земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, а также право собственника здания выкупить землю․
• Статья 39․18 – устанавливает сроки рассмотрения заявлений арендаторов о выкупе (не более 14 календарных дней)․

Гражданский кодекс РФ

• Статья 624 – закрепляет право физических и юридических лиц выкупать земельные участки из арендных отношений, если арендатор соответствует условиям, указанным в договоре и законодательстве․

Подзаконные акты и практика судов

• Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от  г․ (дело N 33‑21144/2019) – подтверждает, что пункт 9 ч․ 2 ст․ 39․3 ЗК РФ применяется к участкам любой категории, если они используются для сельхозпроизводства․
• Постановление Правительства РФ от  N 629 – фиксирует срок в 14 календарных дней для рассмотрения заявлений о выкупе․

Кому предоставляется право выкупа?

1. Физическим лицам, которые арендуют земельный участок и используют его в соответствии с разрешённым использованием, указанным в кадастре․
2. Юридическим лицам (например, фермерским хозяйствам, казачьим обществам), если их деятельность подпадает под сельскохозяйственное производство․
3. Собственникам зданий и сооружений, расположенных на государственном или муниципальном земельном участке, при условии, что их использование согласовано с целевым назначением участка (ст․ 39․20 ЗК РФ)․

Важно: Выкуп из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается (см․ пункт 5 ст․ 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения), если речь идёт о передаче в аренду казачьим обществам․

Условия и ограничения выкупа

• Участок должен быть использован в соответствии с разрешённым использованием, указанным в кадастровом паспорте․
• Необходимо наличие законных оснований (например, истечение срока аренды, наличие права на выкуп в договоре аренды, решение суда)․
• Земли, изъятые из оборота и ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами (ст․ 27 ЗК РФ)․
• Для земельных участков, занятых объектами капитального строительства (ОКС), выкуп может осуществляться только в порядке, установленном законом, без обхода процедуры приватизации․

Пошаговая процедура выкупа земельного участка

Подготовительный этап

1. Проверка правового статуса участка․ Получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и кадастровый паспорт․
2. Определение стоимости․ Оценить рыночную стоимость участка (по методикам, установленным органом, предоставляющим землю)․
3. Сбор документов․ Необходимый пакет обычно включает:
   • Заявление о выкупе (по образцу, установленному региональным органом)․
   • Копию договора аренды․
   • Документы, подтверждающие использование земли по назначению․
   • Кадастровый паспорт․
   • Справку об отсутствии задолженностей по земельному налогу․

Подача заявления

Заявление подаётся в орган, уполномоченный распоряжаться земельным участком (например, в КИО в Санкт-Петербурге, в КУГИ в Ленобласти, в администрацию района или муниципальное образование)․ По ст․ 39․15 ЗК РФ заявление должно содержать:

• Сведения о заявителе․
• Кадастровый номер и площадь участка․
• Основания для выкупа (например, истечение срока аренды, наличие права выкупа в договоре)․
• Согласие на оплату установленной стоимости․

Рассмотрение заявления

Согласно Постановлению Правительства РФ от  N 629, орган обязан рассмотреть заявление в течение не более 14 календарных дней․ В случае одобрения формируется акт о предоставлении в собственность за плату․

Подписание договора купли‑продажи

После получения положительного решения стороны заключают договор купли‑продажи земли, в котором указываются:

• Предмет сделки (земельный участок, его кадастровый номер)․
• Цена и порядок её оплаты․
• Права и обязанности сторон․
• Сроки передачи прав собственности․

Регистрация права собственности

Договор подписывается в присутствии нотариуса, после чего в течение 10 рабочих дней (по закону) в Росреестре регистрируется право собственности․ После регистрации выкупщик получает выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности․

Практические нюансы и типичные ошибки

• Недостаточная проверка назначения участка․ Часто заявители пытаються выкупить землю, предназначенную под иные цели (например, под лесные насаждения), что приводит к отказу․
• Отсутствие согласования с органом планирования․ При изменении целевого назначения требуется согласование с органами местного самоуправления․
• Неправильное определение стоимости․ Если цена ниже рыночной, орган может потребовать дополнительно оплатить разницу․
• Игнорирование ограничений по изъятому из оборота земельному участку․ Такие участки могут быть переданы в собственность только в случаях, предусмотренных федеральным законом․
• Пропуск срока подачи заявления․ Если срок аренды истёк, но заявление не подано своевременно, право выкупа может быть утрачено․

Примеры из судебной практики

Краснодарский краевой суд

В решении по делу N 33‑21144/2019 суд подтвердил, что пункт 9 ч․ 2 ст․ 39․3 ЗК РФ распространяется на любые земельные участки, используемые для сельскохозяйственного производства, независимо от их категории․ Это расширило практику выкупа для фермеров, арендующих участки, ранее классифицированные как «земли под строительство»․

Верховный суд РФ (2025)

В одном из дел суд признал незаконным отказ муниципального образования от предоставления в собственность земельного участка, занятый объектом капитального строительства, когда заявитель имел право выкупа согласно ст․ 39․20 ЗК РФ․ Суд отменил решение муниципалитета и обязал его оформить выкуп в установленном порядке․

Выкуп земельного участка – процесс, требующий строгого соблюдения нормативных требований Земельного и Гражданского кодексов, а также подзаконных актов․ Ключевые моменты:

1. Тщательная проверка правового статуса и целевого назначения участка․
2. Своевременное и корректное подготовление заявления с полным пакетом документов․
3. Соблюдение установленных сроков рассмотрения (не более 14 дней)․
4. Оформление договора купли‑продажи и регистрация права собственности в Росреестре․

При соблюдении всех требований выкуп земельного участка может стать надёжным способом закрепления прав собственности на землю, использованную в хозяйственной деятельности, и обеспечить долгосрочную правовую защищённость инвестиций․

Полезные ссылки

• КонсультантПлюс – нормативные документы
• Росреестр – регистрация прав собственности
• Гарант․ру – судебные решения
• Текст Земельного кодекса РФ