О чём говорят статьи 671–688 ГК РФ и когда они применяются
Глава 35 Гражданского кодекса регулирует договор найма жилого помещения, заключаемый между собственником (наймодателем) и гражданином (нанимателем)․
Правила этой главы применяються при сдаче квартир, комнат, домов и иных жилых объектов физическим лицам, а также при заключении договоров социального найма, если иное не предусмотрено Жилищным кодексом РФ․
Статья 671․ Договор найма жилого помещения (ред․ )
Определение договора
- Наймодатель передаёт нанимателю жилое помещение во временное владение и пользование;
- Наниматель обязуется своевременно вносить плату и содержать помещение, соблюдая права соседей․
Форма и сроки
- Договор обязательно заключается в письменной форме (ст․ 674)․
- Максимальный срок для граждан – 5 лет (ст․ 683)․ Для организаций – 1 год (п․ 2 ст․ 671)․
- Если срок не указан, договор считается заключённым на 5 лет․
Особенности 2025 года
Федеральный закон от № 319-ФЗ уточнил: сделки, связанные с арендой, безвозмездным пользованием или иным не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений организациями, заключённые после , признаются ничтожными, если помещение не переведено в нежилой фонд в установленном порядке (ст․ 671 п․ 1․1)․
Статья 672–673․ Объект договора
Объектом могут быть только изолированные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания (квартира, комната в коммуналке, жилой дом)․
Запрещено сдавать отдельные части квартиры без изоляции (например, «спальное место» на кухне)․
Статья 674․ Права и обязанности сторон
Наймодатель обязан:
- Передать помещение в состоянии, соответствующем условиям проживания;
- В течение всего срока содержать общее имущество (кровля, лифт, подъезд);
- Не вмешиваться в пользование жилым помещением без уважительных причин․
Наниматель обязан:
- Вносить плату в сроки, указанные в договоре;
- Не передавать помещение третьим лицам без письменного согласия наймодателя;
- Возвратить помещение в том же состоянии с учётом нормального износа․
Статья 676․ Плата за жилое помещение
- Размер платы определяется по соглашению сторон;
- Индексация возможна не чаще 1 раза в год (п․ 2 ст․ 614 ГК РФ в применении к найму жилья);
- За просрочку – пени 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки (ст․ 395)․
Статья 677․ Кто может быть нанимателем
Нанимателем может быть только гражданин РФ․
Вместе с ним могут проживать члены его семьи, которые получают равные права на пользование жильём (п․ 3 ст․ 677)․
Статья 678․ Права членов семьи нанимателя
- Супруг, дети, родители нанимателя вступают в договор по закону;
- Иные лица могут быть включены по письменному соглашению наймодателя․
Статья 680–681․ Расторжение договора
Основания для одностороннего расторжения со стороны наймодателя:
- Неоднократное (2 и более раз) несвоевременное внесение платы;
- Разрушение или повреждение помещения по вине нанимателя;
- Использование жилья не по назначению (например, сдача в субаренду без разрешения)․
Основания для нанимателя:
- Непригодность помещения для проживания (сырость, отсутствие отопления);
- Нарушение прав соседей со стороны наймодателя (например, сдача соседней квартиры под хостел)․
Статья 683–686․ Преимущественные права нанимателя
- Преимущественное право продления – если в течение 3 лет нарушений не было;
- Преимущественное право выкупа при продаже помещения (действует только для жилья в государственном и муниципальном фонде)․
Статья 687–688․ Переход прав и обязанностей
При смерти нанимателя его права и обязанности переходят к членам семьи, проживавшим вместе с ним, без дополнительных соглашений․
Если семья отсутствует – договор прекращается в течение 6 месяцев․
Как правильно заключить договор найма жилого помещения в 2025 году
- Подготовьте документы: свидетельство о праве собственности, ЕГРН, технический паспорт, справку об отсутствии задолженности по ЖКУ․
- Проверьте жильё: убедитесь, что помещение не находится под арестом и не оформлено в ипотеке без согласия банка․
- Укажите в договоре:
- точный адрес, площадь, количество комнат;
- срок (до 5 лет);
- размер арендной платы и порядок индексации;
- обязанности по оплате коммунальных услуг;
- ответственность сторон (штрафы, неустойка);
- условия расторжения и досрочного выезда․
- Зарегистрируйтесь: с 2024 года договоры сроком более 1 года можно подать на регистрацию в Росреестр, чтобы защитить права нанимателя․
Глава 35 ГК РФ – основной акт, регулирующий договор найма жилого помещения между гражданами и собственниками․
Изменения 2025 года усилили требования к сдаче жилья организациям: без перевода в нежилой фонд такие сделки теперь ничтожны․
Чтобы избежать споров, оформляйте договор письменно, чётко определяйте права и обязанности, проверяйте юридическую чистоту объекта․