Актуально на 04 июля 2026 г․, 21:44 (мск)
Что такое «места общего пользования» в праве?
В российском законодательстве под «местами общего пользования» понимается общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) или ином здании/сооружении․
Оно принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности и предназначено для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома․
Нормативная база: ЖК РФ и ГК РФ
- Жилищный кодекс РФ: ст․ 36 «Право собственности на общее имущество» (ред․ , , , )․
- Гражданский кодекс РФ: ст․ 287․5 «Общее имущество собственников помещений, машино-мест» (введена , последние изменения )․
Что именно входит в состав общего имущества?
Жилищный кодекс РФ (ст․ 36)
- Помещения, не являющиеся частями квартир и обслуживающие >1 помещения:
- межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, шахты;
- коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями;
- иное оборудование, обслуживающее >1 помещения․
- Социально-бытовые объекты: фитнес-залы, клубы, детские студии, машино-места, не закреплённые за отдельными собственниками․
- Конструктивные элементы: крыши, несущие/ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, в т․ч․ обеспечивающее доступ инвалидов․
- Земельный участок под домом с элементами озеленения, благоустройства и прочими объектами, необходимыми для эксплуатации дома․
Гражданский кодекс РФ (ст․ 287․5)
- вспомогательные помещения (техэтажи, чердаки, подвалы);
- крыши, ограждающие конструкции;
- обслуживающее >1 помещения оборудование;
- земельный участок под зданием, включая благоустройство и безопасную эксплуатацию․
Как управлять общим имуществом?
Права и обязанности собственников
Собственники помещений совместно владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом․
Основные решения принимаються на общем собрании собственников․
Ограничения и особые случаи
- Уменьшение размера общего имущества допускается только при реконструкции и при наличии согласия всех собственников․
- Передача в пользование третьим лицам возможна по решению общего собрания, если это не нарушает права других лиц․
- Доступ инвалидов: приспособление общего имущества для обеспечения доступа инвалидов может проводиться без решения общего собрания, если не требуются средства собственников (ч․ 4․1 ст․ 36 ЖК РФ)․
- Сети связи: монтаж/эксплуатация сетей связи на общем имуществе допускается без решения общего собрания, но с соблюдением правил, утверждённых Правительством РФ (ч․ 4․2 ст․ 36 ЖК РФ)․
Оператор несёт ответственность за нарушения пожарной безопасности, санитарных норм и возмещает вред (ч․ 4․3 ст․ 36 ЖК РФ)․
Земельный участок: особенности
- Земельный участок под домом обязательно входит в состав общего имущества․
- На участок может быть установлено обременение (сервитут) в пользу третьих лиц для обеспечения доступа к уже существующим объектам․
- Споры об установлении сервитутов решаются в суде․
- В случае разрушения или сноса дома собственники сохраняют долю в праве на земельный участок и объекты благоустройства пропорционально своим долям в общем имуществе (ч․ 6 ст․ 36 ЖК РФ)․
Новые изменения с 2026 года
С 01 сентября 2026 года вступают в силу изменения, внесённые Федеральным законом от № 564-ФЗ․
В ст․ 36 ЖК РФ будут уточнены перечни объектов общего имущества и условий их использования․
Следите за официальными публикациями!
Практические советы собственникам
- Изучите устав дома и проектную декларацию, чтобы точно знать, что относится к общему имуществу․
- Участвуйте в общих собраниях и голосованиях — это единственный легитимный способ распоряжаться общим имуществом․
- Контролируйте расходы на содержание общего имущества через управляющую компанию и товарищество собственников жилья (ТСЖ)․
- При возникновении споров обращайтесь в суд общей юрисдикции или арбитраж в зависимости от характера требований․
Правильное понимание статуса «мест общего пользования» позволяет собственникам:
— эффективно управлять домом;
— защищать свои права при конфликтах;
— избегать незаконных попыток приватизации или перепланировки общих зон․
Источники: ЖК РФ ст․ 36, ГК РФ ст․ 287․5, ФЗ № 430-ФЗ, ФЗ № 351-ФЗ, Пленум ВАС РФ пост․ № 64 от ․