Как действует норма ГК РФ и что изменил Земельный кодекс
04 июля 2026 г., 03:26
Многие собственники уверены: если на участке стоит купленный жилой дом, то и земля под ним автоматически переходит в собственность.
На практике всё сложнее. Гражданский кодекс РФ даёт только базовые ориентиры, а с 1 марта 2025 года вступили в силу новые положения Земельного кодекса, которые кардинально меняют правила.
В этой статье разберёмся, что действительно важно помнить, чтобы не потерять ни квадратный метр земли.
ГК РФ: основные положения
- Статья 552 ГК РФ: при продаже жилого дома вместе с ним переходит право на земельный участок, на котором он расположен.
- Статья 271.1 ГК РФ: если участок находится в аренде, покупатель становится новым арендатором на прежних условиях.
- Статья 555 ГК РФ: в договоре купли-продажи обязательно должен быть указан размер, кадастровый номер и кадастровая стоимость участка.
На деле приходится разделять два варианта:
- Собственность — участок оформлен на того же собственника, что и дом, и переходит вместе с ним без проблем.
- Аренда — участок снимается у муниципалитета или частного лица. При смене собственника дома договор аренды нужно заключать заново.
Что изменил Земельный кодекс с 1 марта 2025 года
2.1 Двухтитульная система прав
С 1 марта 2025 года Земельный кодекс РФ ввёл двухтитульную систему:
право собственности и право аренды стали равнозначными формами владения землёй;
Это означает:
- арендаторы могут зарегистрировать право долгосрочной аренды «на вечные сроки»;
- собственник дома вправе выкупить участок по кадастровой стоимости;
- между арендой и собственностью теперь почти нет разницы при продаже: новый владелец дома автоматически становится новым арендатором, если договор уже «вечный».
2.2 Упрощённое изъятие участков
Новое правило:
с 1 марта 2025 года муниципалитет или Росреестр могут инициировать изъятие участка без участия прокуратуры, достаточно административного иска.
Основания:
- земля не используется по целевому назначению три и более года;
- имеются самовольные постройки (без разрешения);
- имеется задолженность по аренде или налогам свыше 10 000 ₽.
Пошаговая инструкция: как оформить участок под домом
Шаг 1. Проверьте кадастровый паспорт
Зайдите на rosreestr.gov.ru или в ФГИС ЕГРН.
Убедитесь, что:
- участок оформлен (есть кадастровый номер);
- вид разрешённого использования (ВРИ) — «для ИЖС», «ЛПХ» или «садоводство»;
- границы совпадают с фактическими заборами.
Шаг 2. Соберите документы
Для выкупа участка:
- Договор купли-продажи дома (копия).
- Кадастровый паспорт участка.
- Выписка из ЕГРН на дом.
- Квитанция об оплате госпошлины — 2 000 ₽.
Шаг 3. Подайте заявление в МФЦ или онлайн
В течение 10 дней Росреестр проверит документы и примет решение.
Если всё в порядке, вы получите выписку ЕГРН, где указан новый собственник участка.
Частые ошибки и как их избежать
Ошибка 1. «Самозахват» земли
Многие строят дом, не оформляя участок, полагаясь на закон о «дачной амнистии».
Риск: при продаже дома покупатель не сможет оформить участок, а муниципалитет потребует снести самовольную постройку.
Ошибка 2. Игнорирование аренды
Дом куплен, а арендный договор не переоформлен.
Риск: участок могут изъять по административному иску за долги по аренде.
Ошибка 3. Разные собственники дома и земли
Сценарий: муж купил дом, а участок остался на бывшей жене.
Решение: заключить договор дарения или раздела имущества, иначе суд может запретить сделку.
- ГК РФ гарантирует переход участка только при совпадении собственников.
- Земельный кодекс с 2025 г. позволяет вечную аренду и упрощает выкуп.
- С 1 марта 2025 г. участок можно потерять по административному иску без прокуратуры.
- Всегда проверяйте кадастровый номер и ВРИ до покупки дома.
- Оформляйте участок немедленно после покупки, чтобы избежать проблем при продаже.
Важно: если у вас остались вопросы, обратитесь к кадастровому инженеру или юристу по недвижимости.
Не откладывайте оформление — в 2026 году штрафы и судебные разбирательства за «самозахват» участков выросли вдвое.