С 01 сентября 2022 года и до настоящего времени (04 августа 2026 года) в Гражданском кодексе РФ действуют новые, чётко прописанные нормы, которые наводят порядок в отношениях собственников многоквартирных домов, садовых товариществ, гаражных кооперативов и других объектов, где имеется общее имущество. Ниже ‒ подробный разбор, что именно считается «общим», каковы права и обязанности собственников и какие изменения стали актуальны в 2024-2026 годах;
Определение: что такое «общее имущество» в ГК РФ
Краткая формулировка
Общее имущество – это всё то, что предназначено для совместного использования собственников помещений (квартир, офисов, машино-мест) в пределах одного здания или сооружения и не может быть изъято в индивидуальную собственность.
Примеры конкретных объектов
- Лестничные клетки, лифты и шахты лифтов;
- Коридоры, технические этажи, подвалы и чердаки;
- Крыши, фасады, фундамент, инженерные сети до первого отключающего устройства;
- Места общего пользования в нежилых зданиях (туалетные комнаты, холлы, переговорные);
- Земельный участок под зданием (для МКД – с 2024 г. автоматически закрепляется за многоквартирным домом);
- Спорт-, детские и иные площадки на территории СНТ/ГСК/ТСЖ, если они созданы за счёт всех участников.
Правовые источники
Основные статьи ГК РФ
- Ст. 36 ЖК РФ – право собственности на общее имущество в МКД;
- Ст. 38-40 ЖК РФ – порядок приобретения доли, содержания и ремонта;
- Ст. 209, 246, 247 ГК РФ – общие правила владения, пользования, распоряжения долевой собственностью;
- Ст. 259.3 ГК РФ (введена ФЗ-351 от ) – владение, пользование и распоряжение общим имуществом;
- Ст. 287.5 ГК РФ (ФЗ-430 от ) – специально для нежилых зданий;
- Ст. 290 ГК РФ – делегирование полномочий ТСЖ/ТСН/УК;
- Ст. 1043 ГК РФ – нормы для товариществ собственников недвижимости.
Ключевые принципы 2024-2026 годов
Доля «не отрывается» от квартиры
Эксперты РАПСИ подчеркивают: доля в праве на общее имущество не может быть оторвана от права собственности на конкретное помещение. То есть продать «часть лестничной клетки» без продажи квартиры нельзя.
Голос пропорционален площади
На общих собраниях один квадратный метр = одному голосу. Исключение – если уставом ТСЖ/ТСН предусмотрен иной принцип, но он не может противоречить закону.
Право на информацию
Каждый собственник имеет бесплатный доступ к протоколам и финансовой отчётности управляющей организации или товарищества (ст. 259.3 ГК РФ).
Кто управляет общим имуществом?
| Форма управления | Какие полномочия делегируются (ст. 290 ГК РФ) | Как создаётся |
|---|---|---|
| ТСЖ (товарищество собственников жилья) | Ремонт, найм УК, сдача в аренду тех. этажей, утверждение тарифов | Учредительное собрание, регистрация в ФНС |
| ТСН (товарищество собственников недвижимости) – применяется и для СНТ/ГСК | То же, плюс обслуживание инженерных сетей, земельного участка | Аналогично |
| Управляющая компания по договору | Только то, что прописано в договоре управления | Выбор на общем собрании собственников |
Как принимаются решения по общему имуществу?
Кворум и большинство
- Общефедеральный «золотой стандарт»: более 50 % голосов от общей площади всех помещений (ст. 259.3 ГК РФ);
- Для существенных изменений (например, перепланировка чердака в жилое помещение) – не менее 2/3 голосов;
- Для продажи или долгосрочной аренды части общего имущества – решение общего собрания + 2/3 голосов (ст. 36 ЖК РФ и ст. 246 ГК РФ).
Очная или заочная форма
С 2025 года допускается полностью дистанционное голосование через ГИС ЖКХ или «Госуслуги», если уставом не предусмотрено иное.
Нарушения и ответственность
Пример: один из собственников поставил замок на чердаке и объявил его «личной кладовой». Согласно ст. 209 и 247 ГК РФ, самозахват не порождает право собственности. Любой сосед вправе:
- Направить претензию в ТСЖ/УК;
- Подать в суд об устранении препятствий;
- Потребовать компенсацию ущерба.
Планируемые изменения на 2026-2027 годы
- Федеральный законопроект № 841857-8 (внесён в Госдуму) предлагает обязательный электронный реестр общего имущества СНТ;
- Вводиться автоматическое формирование права собственности на землю под домом при регистрации любой квартиры в МКД;
- Расширяются полномочия Росреестра по внесению изменений в ЕГРН кадастрового учёта общего имущества без участия всех собственников (упрощённая процедура «одного окна»).
Чек-лист для собственника: 5 шагов к защите своих прав
- Проверьте, что ваше помещение и доля в общем имуществе зарегистрированы в ЕГРН.
- Подпишитесь на рассылку ГИС ЖКХ или сайта ТСЖ, чтобы оперативно получать уведомления о собраниях.
- Участвуйте в общих собраниях (онлайн или офлайн). Помните: ваш голос пропорционален площади.
- Изучайте годовые отчёты управляющей компании (по ст. 259.3 ГК РФ вам их обязаны предоставить).
- Фиксируйте нарушения фото/видео и при необходимости обращайтесь в суд или жилищную инспекцию.
С 2022 года в Гражданский кодекс РФ внесены принципиальные изменения, которые:
- отделили недопустимость самозахвата общего имущества;
- закрепили пропорциональность голосов;
- обязали предоставлять информацию каждому собственнику;
- позволили сдавать часть общего имущества в аренду без 100 % согласия, но при 2/3 голосов.
Важно: независимо от того, владеете ли вы квартирой, гаражом или садовым домиком, ваши права на общее имущество возникают автоматически с момента регистрации права на ваше помещение и прекращаются только при его отчуждении. Следите за обновлениями законодательства – в 2026 году ожидаются ещё более удобные механизмы учёта и управления общим имуществом.